Оценка недвижимости Киев

vegask      Комментарии к записи Оценка недвижимости Киев отключены

Эта страница сайта посвящена особенностям проведения оценки недвижимости в Киеве. В большей степени здесь внимание уделяется влиянию фактора местоположения объекта недвижимости на процедуру проведения и стоимость оценки.

Для получения информации по конкретному виду имущества (квартира, земля, дом, нежилая недвижимость), пожалуйста, перейдите на соответствующую страницу нашего сайта.

Особенность проведения оценки недвижимости в Киеве

Давайте рассмотрим, от чего зависит стоимость работы оценщика. Начать нужно с того, что оценка имущества любого вида может проводиться с использованием трёх подходов: сравнительного, доходного и затратного.

  • Логика сравнительного подхода заключается в том, что стоимость Вашей недвижимости примерно такая же, как и стоимость аналогичной недвижимости со схожими параметрами: в первую очередь, конечно, местоположение, потом площадь, функциональное назначение, архитектурно-планировочные решения и так далее. Разумеется, это довольно упрощенное описание подхода, которое можно использовать только для общего понимания вопроса.
  • Доходный подход руководствуется теми же принципами, что и сравнительный, только анализируются на цены на аналогичную недвижимость, а арендные ставки на нее. Существуют механизмы определения стоимости недвижимости, если известна арендная плата за нее. Эта модель похожа на банковский депозит: зная процент, который он приносит, можно определить его сумму. Здесь возникает вопрос определения ставки по этому депозиту (или в случае оценки недвижимости — ставки дисконтирования), но мы опять же не будем в рамках данной статьи углубляться в детали.
  • Затратный подход предполагает, что стоимость имущества равна затратам на его создания минус все виды износа. Кстати, не многие знают, что при проведении оценки учитываются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Самый простой вид износа — физический — определяется состоянием недвижимости (отличное, хорошее, удовлетворительное, ветхое, непригодное). Функциональный износ — это потеря стоимости объекта из-за его неактуальности (пример из жизни — бабинный магнитофон, который даже новый сегодня никому не нужен). Внешний износ — это потеря стоимости из-за внешний факторов, например удешевление в разы всей недвижимости на Донбассе после начала военных действий.
  • Существует законодательный запрет на использование затратного подхода для проведения оценки недвижимости в Киеве. Вернее, запрет на использование этого подхода там, где есть развитый рынок продажи и аренды подобного имущества. Практика показывает, что действительно стоимость строительства и рыночная стоимость недвижимости часто не связаны друг с другом. Например, в Киеве стоимость недвижимости как правило существенно выше, чем затраты на ее возведение, а в депрессивных регионах Украины, наоборот стоимость строительства часто значительно превышает рыночную стоимость недвижимого имущества. Что касается доходного подхода, то основной проблемой является правильное определение той самой ставки дисконта, о которой мы упомянули выше по тексту.

    Поэтому в абсолютном большинстве случаев при проведении оценки недвижимости Киева используется сравнительный подход.

    Стоимость оценки недвижимости Киева в разных районах города

    Так в чем же заключается разница между оценкой недвижимости Киева на Крещатике и на Троещине? Ясно, что на Крещатике недвижимости будет стоить дороже, но какое отношение к этому имеет стоимость проведения самой оценки? Так вот разница есть, и она очень существенная. Дело в том, что сложность работы по оценке зависит часто зависит от факторов, влияние которых становится понятным только после их детального рассмотрения. В частности на стоимость работы оценщика влияет то, насколько просто в данном конкретном случае найти правильные объекты сравнения.

    Пример 1. Оценка квартир. Одним из самых сложных районов Киева с точки зрения проведения оценки квартир является район улицы Артёма (это субъективно, конечно, но моя задача передать суть вопроса). Сложность заключается том, что застройка это улицы настолько разношерстна, что по каждому объекту сравнения нужно искать дополнительную информацию, чтобы понять, подходит ли он нам в качестве аналога.

    Пример 2. Нежилые помещения. Одним из направлений оценки недвижимости в Киеве является оценка коммунального имущества с целью определения арендной платы. Стоимость такой работы в большей степени зависит от того, насколько типичным оцениваемый объект недвижимости является для того района Киева, в котором он находится. Поэтому, оценить склад в центре Киева, значительно сложнее, чем на Выдубичах, а магазин на тех же Выбучичах — значительно сложнее, чем в центре. Подробную информацию об оценке недвижимости для аренды в Киеве можно прочитать здесь.

    Оценочная компания «Вега Эксперт» специализируется на проведении оценки недвижимости в Киеве и Киевской области, однако наши оценщики при необходимости выезжают на объекты по всей территории Украины.