Оценка стоимости недвижимости

Сразу обращаем Ваше внимание, что тарифы на наши услуги – оценку имущества всех видов – приведены на главной странице нашего сайта. Подробная информация об особенностях проведения оценки недвижимости и различных видов имущества расположена в соответствующих разделах: оценка квартир, оценка земли, оценка домов, оценка недвижимости (нежилой) и т.д.

В данной же статье мы постараемся развернуто ответить на один из наиболее часто задаваемых нам вопросов от новых клиентов: «Как происходит оценка стоимости недвижимости?» или «Чем Вы руководствуетесь при определении стоимости недвижимого имущества?»

Цена и стоимость недвижимости

Для абсолютного большинства людей понятие цены и стоимости являются синонимами, однако на самом деле это совсем не так. Эти понятия принципиально отличаются между собой, и для того, чтобы понять, как происходит процесс оценки стоимости недвижимости, нужно четко для себя понимать эти различия.

Цена — это фактическая сумма денег, которая платится за то или иное имущество. То есть цена отражает не ценность данного имущества как таковую, а лишь говорит о том, что продавец и покупатель договорились, что переход имущества к новому владельцу в данном конкретном случае осуществится за определенное количество денег.

Стоимость — это расчетная величина, которая определяет сумму денег, за которую может быть продан тот или иной товар. Существует более десятка различных видов стоимости, которые подробно описаны в Национальных и Международных стандартах оценки. Однако в абсолютном большинстве случаев под словом «стоимость» понимают так называемую «рыночную стоимость». Точное определение рыночной стоимости приводится в тех же Национальных стандартах, и его смысл заключается в том, что такой стоимостью называется максимальное количество денег, которые готов заплатить покупатель и минимальная сумма, за которую продавец готов продать недвижимость, если они оба действуют со знанием дела, без принуждения и никуда не торопятся (то есть продажа не является срочной).

Попробуем привести пример, который первый пришел на ум. Допустим, друг решил подарить Вам на день рождения нож. Для этого он прошел по магазинам и определил для себя, что такой нож стоит около 100 грн. В одном из магазинов он и купил понравившийся нож за 100 гривен. Существует примета, что ножи нельзя дарить, поэтому их обычно продают за какую-то символическую цену, например за одну гривну. Вот и получается, что стоимость такого подарка составляет 100 грн, а цена = 1 грн.

Как оценить стоимость недвижимости

Для определения стоимости любого имущества, в том числе и недвижимости, существует всего лишь три подхода. Первый из них – сравнительный – основывается на предположении о том, что наша недвижимость стоит примерно столько же, за сколько можно купить аналогичную. Второй подход – доходный – выходит из тезиса о том, что стоимость имущества определяется размером дохода, который она может приносить своему владельцу. Третий подход – затратный – предполагает, что стоимость недвижимости можно определить как затраты на её строительство плюс стоимость земельного участка, который к ней относится. Безусловно, данное описание методических подходов к оценке довольно упрощенное, и приводится здесь лишь с целью поверхностно ознакомить читателя с сутью вопроса.

Применение или не применение того или иного подхода выбирается оценщиков исходя из конкретной оценочной ситуации. Например, пользоваться затратным подходом для оценки стоимости недвижимости целесообразно лишь там, где отсутствует рынок продажи или аренды подобного имущества. Ясно, что оценивать квартиру в Киеве через затраты на строительство жилого дома недопустимо. Тем не менее, существуют оценочные ситуации, когда применение затратного подхода и оправданно, и просто необходимо, однако описание этих ситуаций в рамках данной статьи приводить не будем, поскольку для их полного понимания нужно отдельно остановиться на описании таких понятиях, как физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износы, специализированное имущество и т.д.

При проведении оценки недвижимости в Киеве ее рыночную стоимость определяют при помощи доходного и сравнительного подходов. При этом оценка наиболее распространенной и типовой недвижимости: квартир, гаражей, земельных участков и жилых домов, а также оценка автомобилей, проводится исключительно с использованием сравнительного подхода. При большом количестве предложений подобного имущества действительно логично ориентироваться на цены аналогичных объектов. Так, собственно говоря, поступают не только оценщики, но и все нормальные люди, решившие продать или купить недвижимость или машину.

Интереснее обстоит дело с определением стоимости коммерческой недвижимости: помещений, офисов, магазинов, отдельно стоящих нежилых зданий. Такие объекты в известном смысле уникальны (в отличие от, например, квартир в «хрущевках»), то есть для определения стоимости отдельно стоящего здания у нас врядли получится найти еще несколько подобных объектов недвижимости с точно такими же характеристиками. При этом важно понимать, что на стоимость того же здания влияет очень много на первый взгляд не слишком значительных факторов, например, наличие подвала или соотношение полезной площади к общей и т.д. В таких ситуациях оценка стоимости недвижимости происходит с применением доходного подхода по следующему алгоритму:

  • cоставляется список помещений, которые можно сдать в аренду;
  • эти помещения группируются по ряду характеристик: целевое назначение (офис, магазин, склад, производство, гараж ); площадь помещений; их физическое состояние; расположение в здании (этаж, наличие витрин и отдельного входа);
  • по каждой группе помещений определяется вероятная арендная ставка, после чего рассчитывается потенциальный валовый доход, который может приносить наше здание;
  • потенциальный валовый доход уменьшаются за счет учета различного рода издержек на эксплуатацию недвижимости, недозагрузки помещений и тому подобное, в результате чего получается чистый операционный доход от сдачи имущества в аренду;
  • зная доход, который приносит недвижимость, нетрудно рассчитать её стоимость по аналогии с банковским депозитом: зная доход по этому депозиту, не трудно оценить его размер.
  • Это и будет рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная при помощи доходного подхода.