Оцінка нерухомості в комунальній власності

Оценка коммунальной недвижимости

Оренда комунальної нерухомості, як відомо, є досить вигідною альтернативою оренди майна, що знаходиться в приватній власності. Але така вигода може мати місце лише в тому разі, якщо підійти до питання вибору приміщення і до самого процесу оформлення всіх документів грамотно та зі знанням справи. Ми приділяємо велику увагу послузі з оцінки нерухомості у комунальній власності, і пишемо досить багато статей на цю тему. З комунальним і державним майном працюють не всі оцінювачі, тому й інформації про особливості надання таких послуг не надто багато. А зокрема інформації по суті питання, а не просто звичайних рекламних статей.

Особливості проведення оцінки комунального майна

Основною особливістю проведення оцінки комунального майна є те, що її результати в обов’язковому порядку проходять процедуру рецензування. Що це таке?

Рецензування – процес перевірки звіту оцінювача на відповідність вимогам законодавства іншим також сертифікованим фахівцем. Закон встановлює ряд вимог до рецензентів, тобто до тих, хто має право перевіряти звіти і робити висновки про їхню якість. Результатом проведення рецензування є документ – рецензія.

Рецензія – документ, складений також відповідно до вимог законодавства. У ньому описуються знайдені в роботі оцінювача недоліки. А в результуючій частині документа робиться один з чотирьох можливих висновків:

  1. Робота повністю відповідає всім вимогам законодавства, зроблена ідеально і не має недоліків.
  2. У звіті є ряд незначних недоробок, які жодним чином не вплинули на результат.
  3. Документи мають суттєві недоробки або помилки, в результаті яких результати спотворені.
  4. Оцінка зроблена неякісно і непрофесійно та не може бути використана для тієї мети, з якою вона виконувалася.

Рецензування оцінок комунальної нерухомості Києва для оренди проводить спеціальний департамент міської адміністрації. У ньому працюють професійні рецензенти, метою яких є не допустити занижену оцінку, в результаті чого місту може бути завдано шкоди.

Якщо оціночна компанія не спеціалізується або не має досвіду роботи з державною та комунальною нерухомістю, замовник ризикує опинитися в патовій ситуації. Коли департамент присвоює роботі третю або четверту категорію (див. вище). Тобто визнає роботу непридатною в якості вихідних даних для оцінки вартості оренди.

Це пов’язано з тим, що до комунального майна часто відносяться специфічні приміщення або окремо розташовані будівлі та споруди. Прикладом може виступати, наприклад, визначення вартості спортивного залу в загальноосвітній школі або цінності пари квадратних метрів для розміщення банкомату в холі поліклініки.

Хто має право оцінювати комунальну нерухомість в Києві для оренди

Для проведення оцінки нерухомості в комунальній власності спеціальні сертифікати, ліцензії або інші дозвільні документи не потрібні. З точки зору кваліфікаційних документів різниці між звичайною оцінкою приміщень, наприклад, для суду, і комунальним майном для оренди немає.

Питання лише полягає в наявності або відсутності достатнього обсягу досвіду оціночної компанії, щоб виконувати роботу настільки якісно, щоб у перевіряючих органів не було до неї зауважень. Наприклад, ми за роки роботи накопичили значний досвід проведення зокрема оцінки комунальної нерухомості найрізноманітніших типів. Ми на практиці вивчили всі вимоги рецензентів Департаменту оренди комунального майна Києва, і повністю їх враховуємо у своїх роботах.

Це дає нам можливість гарантувати замовнику, що у нього не буде проблем з узгодженням наших звітів. А, значить, він точно збереже свої нерви, час і гроші.

Оцінка приміщення в школі

Визначення орендної ставки для приміщень у комунальній власності

Не всі замовники розуміють, що результатом роботи оцінювача комунального майна є величина ринкової вартості об’єкта, а не орендної ставки на його оренду. Розуміння того, як визначається орендна ставка на комунальну нерухомість дуже важливо, оскільки дає можливість потенційному орендарю ще на початковому етапі прийняти рішення про доцільність всього цього заходу.

Орендна ставка на комунальні приміщення залежить від двох факторів:

  1. Величина ринкової вартості нерухомості, яку визначає оцінювач.
  2. Вид господарської діяльності (напрямок бізнесу), під ведення якого приміщення передається в оренду.

Для того, щоб розрахувати майбутні орендні платежі, необхідно помножити величину ринкової вартості на коефіцієнт відповідного виду діяльності. Детальніше про самостійне визначення розміру щомісячних платежів за комунальну нерухомість Києва рекомендуємо почитати тут.

Як знизити орендну ставку для комунального майна

Зі зрозумілих причин, найпоширенішим питанням від майбутніх орендарів комунального майна Києва є:

Чи можна занизити в оцінці ринкову вартість приміщення, щоб таким чином зменшити орендні платежі?

Відповідь на це питання дуже проста. Ні. Занизити оцінку комунального майна в Києві не можна.

Вірніше сказати, занизити вартість можна. Тільки сенсу від цього немає ніякого. Як ми писали вище, такі звіти проходять обов’язкову процедуру рецензування в Департаменті комунального майна Києва. Не те, що занижена, а навіть просто неякісно виконана робота ніколи не пройде узгодження в цьому органі. Місто здає величезну кількість приміщень в оренду. Тому у перевіряючих є дуже чітке знання і розуміння того, скільки коштує нерухомість самих різних типів.

Якщо оцінювач пропонує Вам спотворити вартість комунального майна, Ви можете бути впевнені, що перед Вами або некомпетентна людина, або просто аферист. Неякісно зроблена робота просто забере у Вас час, а швидше за все і гроші. Оскільки забрати їх назад у подібних контор часто буває проблематично.

Як почати роботу

Для початку роботи у Вас повинні бути на руках два документи. Ми детально про них писали в цій статті. Також ви можете зателефонувати або написати нам. І ми із задоволенням відповімо на всі Ваші запитання!