Каждый гражданин Украины, который за последние несколько лет сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, знает о необходимости проведения экспертной оценки имущества при этой процедуре. Оценщик недвижимости определяет стоимость объекта купли-продажи и величину стоимости вносит в государственный реестр – специальную базу данных Фонда государственного имущества Украины. Да-да, не смотря на то, что имущество частное, контролирует процесс его оценки именно ФГИУ.
Фонд государственного имущества Украины является центральным органом исполнительной власти со специальным статусом, реализующим государственную политику в сфере приватизации, аренды, … а также в сфере государственного регулирования оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности. ЗАКОН УКРАИНЫ О Фонде государственного имущества Украины
Смысл такой регистрации оценочной стоимости в специальном реестре заключается в том, чтобы не допустить махинаций с определением базы налогообложения и, следовательно, минимизации или ухода от уплаты обязательных платежей в бюджет.
Оценщик выполняет все необходимые процедуры, предусмотренные законодательством, и определяет стоимость недвижимого имущества. Однако, если стоимость занижена или завышена, он физически не может зарегистрировать такой отчет в базе данных. Нотариус в свою очередь при оформлении договора в обязательном порядке проверяет наличие информации об оценке недвижимости в этом реестре. И, если такой информации нет, то он не имеет право провести сделку.
Казалось бы, какие проблемы? Специальный модуль автоматически анализирует результаты проведения оценки недвижимости. Если они искажены – происходит отказ в регистрации такой стоимости. Однако, на практике возникают вопросы: насколько корректно сам модуль может определить разрешенный диапазон стоимости? И что делать, если он оказывается не адекватным реальному положению вещей на рынке недвижимости?
Как модуль проверяет адекватность оценочной стоимости
Программа, заложенная с основу функционирования базы данных Фонда государственного имущества Украины, работает следующим образом. Она собирает из открытых источников, таких как сайты частных объявлений по продаже недвижимости, ценовую информацию.
Далее в автоматическом режиме массив данных сортируется по ключевым ценообразующим параметрам:
- Местоположение.
- Площадь.
- Ключевые параметры, характерные для того или иного типа недвижимого имущества.
Когда речь идёт об определении стоимости типовых объектов недвижимости, например, при оценке квартир в Киеве особых проблем не возникает. Особенно, если конкретная квартира расположена в спальном районе в типовом доме. Предложение по таким объектам обычно большое, поэтому средние величины стоимости квадратного метра общей площади, рассчитанные по информации из объявлений, как правило, близки к реальности.
В чём особенность оценки домовладений
А вот с домовладениями ситуация не такая радужная и однозначная. По крайней мере для заказчика оценки, ведь именно ему в результате приходится платить больший объём налогов.
Дело в том, что в нашей стране, как известно, по документам практически все домовладения проходят как отдельный земельный участок плюс отдельное строение (например, жилой дом). Их просто нельзя продать по отдельности друг от друга. А так, в остальном, это два разных объекта недвижимости, с одинаковым адресом. Зато с разным комплектом правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
Таким образом, при продаже жилого или дачного домика нотариус потребует от Вас два отчета оценщика: по земле и по дому. При этом с землей чаще всего особых проблем не возникает. Модуль базы данных проверяет её оценочную стоимость на соответствие ценам объявлений по продаже аналогичных участков. И регистрация обычно проходит без проблем.
А вот со строением совсем другая история. Как известно, при оценке домовладений для нотариальных действий оценщик определяет стоимость строений без учета стоимости земельного участка, на котором эти строения расположены. И об этом всегда чётко указывается в отчете. Документы на домовладение разделены на землю и дом. Значит и в отдельных оценках по земле и дому должны учитываться стоимость участка и отдельно стоимость ТОЛЬКО строений без учёта стоимость земли.
Однако, как указывалось выше, проверочный модуль ФГИУ ориентируется исключительно на цены предложений. Которые, очевидно, для жилых домов включают и стоимость земли, на которой они эти дома расположены. Поэтому при регистрации отчета по сооружениям (постройкам) приходится регистрировать их завышенную стоимость.
Иными словами, по состоянию на февраль-март 2020го года при продаже домовладения заказчику приходится платить налоги за строение и два раза за земельный участок. И на данный момент никаких реальных вариантов заплатить адекватную сумму налогов нет. Или плати за землю два раза или не сможешь продать недвижимость.
Какие перспективы
В феврале 2020го года Фонд государственного имущества Украины собирал круглый стол, посвященный данной проблеме. Все участники пришли к единому мнению о том, что пора отказаться от отдельных документов на право собственности на землю и дом. И оперировать при нотариальных сделках и, соответственно при оценке, понятием «домовладение».
Такой подход решил бы сразу ряд проблемы, в том числе и с двойным налогообложением при продаже земельных участков. Однако, учитывая количество законодательных актов, в которые нужно вносить изменения, врядли стоит ждать быстрого решения данного вопроса в пользу налогоплательщиков.
