Особливість проведення оцінки будинків із землею для нотаріуса

Дом с землёй

Кожен громадянин України, який за останні кілька років стикався з купівлею або продажем нерухомості, знає про необхідність проведення експертної оцінки майна при цій процедурі. Оцінювач нерухомості визначає вартість об’єкта купівлі-продажу та величину вартості вносить до Державного реєстру – спеціальної бази даних Фонду державного майна України. Так-так, не дивлячись на те, що майно ПРИВАТНЕ, контролює процес його оцінки саме ФДМУ.

Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади зі спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, … а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності. ЗАКОН УКРАЇНИ Про Фонд державного майна України

Сенс такої реєстрації оціночної вартості в спеціальному реєстрі полягає в тому, щоб не допустити махінацій з визначенням бази оподаткування і, як наслідок, мінімізації або відходу від сплати обов’язкових платежів до бюджету.

Оцінювач виконує всі необхідні процедури, передбачені законодавством, і визначає вартість нерухомого майна. Однак, якщо вартість занижена або завищена, він фізично не може зареєструвати такий звіт в базі даних. Нотаріус в свою чергу при оформленні договору в обов’язковому порядку перевіряє наявність інформації про оцінку нерухомості в цьому реєстрі. І, якщо такої інформації немає, то він не має право провести операцію.

Здавалося б, які проблеми? Спеціальний модуль автоматично аналізує результати проведення оцінки нерухомості. Якщо вони спотворені – відбувається відмова у реєстрації такої вартості. Однак, на практиці виникають питання: наскільки коректно сам модуль може визначити дозволений діапазон вартості? І що робити, якщо він (діапазон) виявляється не адекватним реальному стану речей на ринку нерухомості?

Як модуль перевіряє адекватність оціночної вартості

Програма, закладена з основу функціонування бази даних Фонду державного майна України, працює наступним чином. Вона збирає з відкритих джерел, таких як сайти приватних оголошень з продажу нерухомості, цінову інформацію.

Далі в автоматичному режимі масив даних сортується за ключовими ціноутворюючими параметрами:

  • Місце розташування.
  • Площа.
  • Ключові параметри, характерні для того чи іншого типу нерухомого майна.

Коли мова йде про визначення вартості типових об’єктів нерухомості, наприклад, при оцінці квартир в Києві особливих проблем не виникає. Особливо, якщо конкретна квартира розташована в спальному районі в типовому будинку. Пропозиція по таких об’єктах зазвичай велика, тому середні величини вартості квадратного метра загальної площі, розраховані за інформацією з оголошень, як правило, близькі до реальності.

У чому особливість оцінки домоволодінь

А ось з домоволодіннями ситуація не така райдужна і однозначна. Принаймні для замовника оцінки, адже саме йому в результаті доводиться платити більший обсяг податків.

Податки при продажу будинку

Справа в тому, що в нашій країні, як відомо, за документами практично всі домоволодіння проходять як окрема земельна ділянка плюс окрема будова (наприклад, житловий будинок). Їх просто не можна продати окремо один від одного. А у багатьох інших питаннях, це два різних об’єкта нерухомості. З однаковою адресою, проте з різним комплектом правовстановлюючих документів, які підтверджують право власності на нерухомість.< / p>

Таким чином, при продажу житлового або дачного будиночка нотаріус зажадає від Вас два звіти оцінювача: по землі та по будинку. При цьому із землею найчастіше особливих проблем не виникає. Модуль бази даних перевіряє її оціночну вартість на відповідність цінам оголошень з продажу аналогічних ділянок. І реєстрація зазвичай проходить без проблем.

А ось зі спорудами зовсім інша історія. Як відомо, при оцінці домоволодінь для нотаріальних дій оцінювач визначає вартість будівель без урахування вартості земельної ділянки, на якій ці будови розташовані. І про це завжди чітко вказується в звіті. Тобто, документи на домоволодіння розділені на землю і будинок. Значить і в окремих оцінках по землі та будинку повинні враховуватися вартість ділянки і окремо вартість тільки будівель без урахування вартість землі.

Однак, як зазначалося вище, перевірочний модуль ФДМУ орієнтується виключно на ціни пропозицій. Які, очевидно, для житлових будинків включають і вартість землі, на якій вони ці будинки розташовані. Тому при реєстрації звіту по спорудах (будівлях) приходиться реєструвати їх завищену вартість.

Іншими словами, станом на лютий-березень 2020го року при продажу домоволодіння замовнику доводиться платити податки за будову і два рази за земельну ділянку. І на даний момент ніяких реальних варіантів заплатити адекватну суму податків немає. Або плати за землю два рази або не зможеш продати нерухомість.

Які перспективи

У лютому 2020го року Фонд державного майна України збирав круглий стіл, присвячений даній проблемі. Всі учасники прийшли до єдиної думки про те, що пора відмовитися від окремих документів на право власності на землю та будинок. І оперувати при нотаріальних угодах і, відповідно при оцінці, поняттям «домоволодіння».

Такий підхід вирішив би відразу ряд проблеми, в тому числі й подвійне оподаткування при продажу земельних ділянок. Однак, враховуючи кількість законодавчих актів, в які потрібно вносити зміни, навряд чи варто чекати швидкого вирішення даного питання на користь платників податків.