Оценка стоимости аренды

Оценка аренды спортивного зала

Оценка стоимости аренды — именно по этому запросу часто ищут оценщиков для помощи в оформлении документов будущие арендаторы коммунального имущества Киева. Ведь, как известно, услуга по определению стоимости для заключения договора аренды наиболее востребована на рынке услуг по оценке помещений. Работы с коммунальным имуществом Киева требует от оценщика значительного опыта, поскольку все документы в рамках прохождения процедуры проверяются и согласовываются в Киевской городской администрации. Для нас эта деятельность является одной из основных специализаций, начиная с 2009 года. Поэтому в данной статье мы с учётом накопленного опыта подробно расскажем, как правильно провести оценку стоимости аренды коммунального имущества в Киеве.

Хочется обратить внимание на то, что в практике иногда (но достаточно редко) возникает необходимость в проведении оценки стоимости аренды недвижимости, не относящейся к коммунальному имуществу. Так, мы не однократно проводили оценку квартиры для предъявления в суде, в том числе определяли размер упущенной выгоды вследствие того, что за определенный период владелец недополучил доход от возможной аренды жилья. Кроме того, к нам за консультациями обращаются юридические лица для определения вероятного размеры арендных ставок на нетипичные объекты недвижимости. Такая «нетипичность» чаще всего заключается в том, что данный объект является нехарактерным по своему функционалу для местности, в которой он находится. Например, определить стоимость и арендную ставку для склада в центре Киева (а такие есть!) достаточно проблематично, так как офисов в центральной части города хоть отбавляй, а по складам и производственным помещениям предложений не найти. Но вернёмся к основной теме статьи.

Оценка стоимости аренды коммунального имущества Киева

Когда к нам за оценкой обращаются потенциальные арендаторы коммунальной недвижимости, им уже в общих чертах известна процедура заключения договора аренды. Напомним, что в рамках этого процесса в том числе необходимо проведение оценки недвижимости. Однако (и это очень важно!) не все заказчики понимают, что задачей оценщика в данном случае является не определение будущей арендной ставки по помещение, а его рыночную стоимость!

Как оценить арендную ставку?

От полученной стоимости величину арендной ставки рассчитывает уже Департамент коммунальной собственности Киева в зависимости от вида деятельности, под который сдаётся недвижимость. Существует методика расчета, в самом конце которой Вы найдёте коэффициенты арендной платы в зависимости от видов деятельности. Чтобы не утруждать Вас чтение всей методики, подскажем, что данный коэффициент применяется следующим образом. Допустим Вы планируете арендовать помещение под размещение столовой или буфета в общежитии. Этому виду деятельности (целевое назначение №20 по методике) соответствует коэффициент 0,06. Если оценочная стоимость помещения получилась 500 тыс. грн, то величина годовой арендной платы составит 500 000 * 0,06 = 30 000 грн в год или 2500 грн в месяц. Но это еще не всё! Если Вы являетесь представителем малого или среднего бизнеса, для Вас хорошие новости! Киевский городской совет установил для Вас скидку на стоимость аренды коммунального имущества в размере 30%. Таким образом, итоговый размер арендной платы в месяц составит в нашем примере 2 500 * 0,70 = 1 750 грн.

Аренда в детском саду

Возможно ли занизить стоимость аренды?

Главной задачей каждого предпринимателя является получение от бизнеса максимальной прибыли. Для этого, очевидно, необходимо стараться увеличить доходы и минимизировать издержки. Поэтому когда предприниматель сталкивается с процедурой оценки стоимости аренды в первый раз, у него вполне логично возникает вопрос возможности уменьшения расходов на аренду помещения. Поскольку размер арендной ставки напрямую зависит от стоимости, которую определяет оценщик, желание договориться с ним об уменьшении этой величины выглядит вполне очевидным.

Пожалуйста, обратите внимание и не дайте себя обмануть! В Киеве процесс передачу в аренду коммунального имущества за много лет достаточно хорошо отработан, поэтому возможность получить в аренду недвижимость по заниженной стоимости отсутствует. Дело в том, что за годы работы, как у практикующих оценщиков, так и у проверяющих органов накопился не только значительный опыт и «чувство рынка коммерческой недвижимости», но и архивы по многим типам помещений в различных микрорайонах Киева. Заниженная оценка никогда не пройдёт согласование в Департаменте аренды коммунального имущества, а Вы просто потеряете время и деньги. Если оценщик предлагает Вам занизить стоимость коммунального имущества, — требуйте у него письменных гарантий возврата денежных средств в случае отказа проверяющего органа принять его отчет!

Мы же в свою очередь благодаря накопленному опыту часто имеем возможность сориентировать заказчика еще на этапе переговоров о возможной будущей стоимости помещения. Понятно, что это ориентир, но по крайней мере порядок цифр потенциальному арендатору даёт возможность прикинуть, стоит ли ему иметь дело с коммунальным имуществом. Или просто остановить выбор на недвижимости в частной собственности, где оценка стоимости аренды вообще не нужна, поскольку размер арендной ставки, очевидно, известен заранее.

Исходя из нашей практики, наиболее распространенными коммунальными помещениями в Киеве, которые пользуются повышенным спросом являются такие:

  • Классы и спортивные залы в общеобразовательных школах.
  • Кабинеты в поликлиниках.
  • Комнаты в детских садиках.
  • Помещения под столовые (буфеты, кафе) в корпусах и общежитиях различных учебных заведений.
  • Подвалы и цокольные этажи многоквартирных жилых домов.

Почему именно эти типы помещений? Всё очень просто! Они отлично подходят под те виды предпринимательской деятельности, которые характеризуются наименьшими коэффициентами согласно Методике (см. выше). То есть именно такие помещения выгоднее всего арендовать у города, а не у частных лиц. Ну и, конечно, под некоторые виды деятельности такой выбор не стоит. Например, пункты приёма анализов или аптеки логично разместить в поликлинике; детские кружки, секции и курсы — в школах; буфеты в общежитиях или учебных корпусах и тому подобное.

Аренда спортивного зала в Киеве

Какие нужны документы?

Для того, чтобы заказать оценку для определения стоимости аренды коммунального имущества, Вам необходимо получить от коммунального предприятия, на балансе которого находится интересующее Вас помещение, или в некоторых случаях от районной администрации следующие документы:

  1. ПИСЬМО-ДОВЕРЕННОСТЬ. Основной документ, который выполняет две функции. Во-первых, даёт право Вам, как потенциальному арендатору, право выступать заказчиком оценки стоимости для аренды помещения. Во-вторых, является официальным источником информации о помещении: адрес, этаж, площадь, дополнительные характеристики (например, отдельный вход). В большинстве случаев Вы не будете первым арендатором у своего балансодержателя. У таких коммунальных предприятий давно отработана схема предоставления таких документов, есть готовые шаблоны.
  2. Доверенность на оценку коммунального имущестсва

  3. ПЛАН ЭТАЖА с отмеченным помещением, которое передается в аренду. В нашем примере несовпадение на плане и в доверенности не случайно. Это связано с тем, что часто вместе с полезной площадью объекта недвижимости будущему арендатору «в нагрузку» переходит и небольшой метраж мест общего пользования (коридор, лестница и тому подобное). Опять же, инженеры коммунальных предприятий в курсе дела, поэтому Вам не нужно слишком глубоко вникать в данную проблематику. Достаточно просто быть в курсе дела.
  4. План помещения в коммунальной собственности

  5. Справка о параметрах всего здания, в котором находится оцениваемое помещение. Этот документ дают не все балансодержатели. И, по большому счету, можно обойтись без него. Но, если Вам его дают – берите и передавайте нам. Он не помешает. 🙂
  6. Справка о параметрах коммунального здания

Выбор оценщика коммунального имущества

Мы выше уже писали о том, что важно обратить особое внимание на выбор оценщика. Ни в коем случае нельзя выбирать подрядчика, исходя из того, кто сделать рыночную стоимость на выходе ниже. Оценка стоимости аренды, которая пройдет согласование в Департаменте коммунального имущества Киева, не может существенно отличаться у разных оценщиков. Если следовать всем правилам проведения такой работы, на выходе заказчик получит практически одну и ту же цифру, которую согласует проверяющий орган. Вне зависимости, какая оценочная компания будет выполнять работу. Если же «нахимичить» и попытаться занизить стоимость – Вы просто потеряете время и деньги. Подготовить документы по оценке стоимости недвижимости для нотариуса сможет любой оценщик, поскольку такие отчеты особенно никто не проверяет. Совсем другое дело, если речь идёт о коммунальной собственности, где схалтурить не получится.

Мы постоянно выполняем работы по оценке стоимости аренды. Нас часто рекомендуют как представители коммунальных предприятий, так и сотрудники районных администраций. Мы рады тому, что по истечению периода в два-три года, на который заключается договор аренды, наши заказчики снова возвращаются к нам в процессе его продления. Мы на постоянной основе работаем компаниями, сфера деятельности которых подразумевает постоянную аренду достаточно большого количества помещений в разных районах Киева (в частности под различные торговые автоматы).

Ну и, исходя из всего выше написанного, будем рады видеть и Вас в числе наших клиентов! А мы со своей стороны гарантируем, что оценка стоимости аренды будет выполнена качественно и её согласование пройдет, как говорится, «без сучка и задоринки». Обращайтесь!