Оцінка квартир Київ

Особливості проведення незалежної оцінки квартир у Києві

У цій статті розглядаються особливості проведення оцінки квартир у Києві. Із тарифами на послуги та зі строками виконання робот Ви маєте можливість ознайомитись у відповідному розділі нашого сайту: оцінка квартир.

Коли на ринку відбувається дійсно швидке зростання цін на нерухомість, вартість квартир у великих містах (особливо це стосується столиці) також зростає пришвидшеними темпами. На сьогоднішній день середня ціна на квартиру в Києві зрівнялась за цим показником із розвинутими країнами. Вже можна казати про те, що будь-яка житлова площа у Києві характеризується високою цінністю. Враховуючи цей факт, проведення оцінки нерухомості у столиці, без чого неможна обійтися під час приготування її до продажу, стає важливою складовою проведення будь-яких угод із цим нерухомим майном.

Оцінка може бути проведена тільки у відповідності із загальними правилами проведення оцінки нерухомості, детальний розгляд яких ми не будемо наводити у цій статті. Проте у ній необхідно відзначити ті особливості, з якими доводиться мати справу оцінювачу при визначенні ринкової вартості саме київських квартир. Головна особливість столичного ринку нерухомості полягає в тому, що його об’єкти є бажаними для багатьох громадян всієї України, які мріють переїхати сюди на постійне місце проживання. І, відповідно, таким чином вони збільшують рівень тиску на поточний попит. Така ситуація пов’язана із історичними особливостями, пов’язаними із багаторічним централізованим розвитком нашої країни. І це, в свою чергу, створює дефіцит на ринку пропозиції житла. Звідси і виникає зростання цін на квартири. Варто зазначити, що головним мотивуючим фактором, який впливає на придбання громадянами житла у Києві, є бажання жити у столиці. Безумовно, на ринку існують також інвестиційні вливання у даний сектор економіки, але особливого впливу на стан цін вони не мають. Також не створюють якогось помітного тиску на ціни квартир ті люди, які можуть дозволити собі придбання землі під будівництво або готовий будинок для життя у Києві.

Який підхід обрати для визначення ринкової вартості київської квартири?

Оцінювач повинен правильно розуміти цю ситуацію, оскільки вартість оренди квадратного метру (орендна ставка) житла за таких умов не може відобразити їх дійсну ринкову вартість. І тому, при проведенні оцінки квартири в Києві за допомогою дохідного підходу можна значно занизити величину ринкової вартості. Ті оцінювачі, які знають про таку особливість столичного ринку нерухомості, не використовують цей підхід для оцінки житла, оскільки він може привести до спотворення кінцевого результату вартості. Для тих, кому цікаво, що таке ринкова вартість майна і які взагалі бувають види вартості, ми рекомендуємо прочитати статтю “оценка имущества”.

Інша ситуація, або особливість, яка склалася на столичному ринку квартир, пов’язана із землею. За законом власник квартири має право на земельну ділянку, на якій побудовано будинок. Але на практиці такі вимоги до забудовника-продавця квартир пред’являються рідко. Зазвичай власники квартир мають свідоцтва або договори купівлі-продажу, що підтверджують право власності на квартири, а права на частину земельної ділянки не оформлюються. Складність у даному випадку полягає ще й у тому, що багато ділянок, які надані під будівництво багатоквартирного будинку, є власністю Києва, а місцева влада уклала із забудовником договір оренди на дану ділянку. Із цього випливає, що квартира, яка перебуває у власності, розташована на орендованої земельної ділянці.

Такі умовки створюють деякі труднощі для оцінювача, щодо використання витратного підходу, оскільки він (витратний підхід) потребує визначення вартості землі або прав користування нею та витрат на будівництво земельних поліпшень (об’єктів нерухомого майна). Виходить, що оцінювач не може використати даний підхід, оскільки йому не вдасться отримати достовірні дані щодо земельної ділянки, а також розміру долі у ньому власника квартири.

Проводячи оцінки квартир в Києві, фахівець повинен враховувати вище зазначені фактори. Тому більшість столичних оцінювачів обирають у якості основного підходу для визначення ринкової вартості нерухомості порівняльний підхід. Згідно логіки цього підходу квартира, що оцінюється, коштує приблизно стільки ж, скільки й аналогічні квартири за: місцем розташування, загальною площею, кількістю кімнат, особливостями розташування у будинку, станом оздоблення приміщень тощо. Таких підхід у київських умовах функціонування ринку нерухомого майна дозволяє отримати найбільш точні результати при визначенні вартості квартир.