Оцінка нерухомості Київ

Ця сторінка нашого сайту присвячена особливостям проведення оцінки нерухомості у Києві. Більшою мірою увага тут віддається впливу фактору місця розташування нерухомого майна на процедуру проведення та вартості оцінки.

Для отримання інформації щодо конкретного типу майна (квартира, земля, будинок, нежила нерухомість), будь ласка, завітайте на відповідну сторінку сайту.

Особливості проведення оцінки нерухомості в Києві

Давайте розглянемо, від чого залежить вартість роботи оцінювача. Почати треба з невеликої кількості теорії, тобто з того, що оцінка майна будь-якого виду може проводитися із використанням трьох підходів: порівняльного, дохідного та витратного.

Логіка порівняльного підходу є у тому, що вартість Вашого нерухомого майна приблизно така ж, як і вартітість аналогічної нерухомості зі схожими параметрами: у першу чергу безумовно місце розташування, потім площа, функціональне призначення (квартира, офіс, гараж, магазин), архітектурно планувальні рішення тощо. Зрозуміло, що цей опис порівняльного підходу є доволі примітивним, та таким, який можна використовувати тільки для загального розуміння питання.

Дохідний підхід використовує ті ж принципи, що й порівняльний, проте в його рамках оперують не цінами на подібну нерухомість, а орендними ставками щодо неї. Існують механізми визначення вартості нерухомого майна, якщо відомий розмір орендної плати за це майно. Ця модель схожа на банківський депозит: якщо знаємо прибуток, який від приносить, то маємо можливість визначити суму самого депозиту. Тут однак виникає питання щодо визначення ставки по депозиту (або у випадку оцінки нерухомості – ставки дисконтування), але ми не будемо в рамках даної статті розглядати всі деталі.

Витратний підхід базується на припущенні, що вартість майна дорівнює витратам на його створення мінус усі види зносу. До речі, мало хто знає, що при проведенні оцінки враховуються три види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній. Самий простий вид зносу – фізичний – визначається, виходячи зі стану нерухомості (відмінний, добрий, задовільний, ветхій, непридатний). Функціональний знос – це втрата вартості об’єкту внаслідок його неактуальності у сучасних умовах (приклад із життя – бабінний магнітофон, який навіть новий сьогодні нікому не потрібний).Зовнішній знос – це втрата вартості внаслідок впливу зовнішніх факторів, наприклад, зниження в рази вартості всієї нерухомості на Донбасі після початку бойових дій.

Існує заборона на рівні діючого законодавства на використання витратного підходу для проведения оцінки нерухомості у Києві. Вірніше, заборона на використання цього підходу там, де є розвинутий ринок продажів або оренди подібного майна. Практика нам показує, що дійсно вартість будівництва та ринкова вартість нерухомості часто не пов’язані між собою. Наприклад, у Києві вартість нерухомості як правило суттєво вища за витрати на її будівництво, а в депресивних регіонах України, навпаки, вартість будівництва часто значно перевищує ринкову вартість нерухомого майна. Що ж до дохідного підходу, то основною проблемою при його використанні є правильне визначення тої ставки дисконтування, про яку ми згадали вище за текстом.

Тому у абсолютної більності випадків при проведення оцінки нерухомості у Києві використовується порівняльний підхід.

Вартість оцінки нерухомості Києва у різних районах міста

Так у чому ж є різниця між оцінкою нерухомості Києва на Хрещатику та на Троєщині? Зрозуміло, що на Хрещатику нерухомість буде вартувати дорожче за троєщинську, проте яке відношення до цього має вартість проведення самої оцінки? Але різниця є, та вона дуже суттєва. Справа в тому, що складність роботи з оцінки часто залежить від факторів, вплив яких стає зрозумілим лише після їх детального розгляду. Зокрема на вартість роботи оцінювача впливає те, наскільки просто (чи складно) у даному конкретного випадку знайти правильні об’єкти порівняння.

Приклад 1. Оцінка квартир. Одним з самих складних районів Києва з точки зору проведення оцінки квартир є район вулиці Артема (це суб’єктивно, проте задача цієї статті передати суть питання). Вартість є у тому, що забудова цієї вулиці настільки різна, що по кожному об’єкту порівняння треба шукати додаткову інформацію, щоби зрозуміти, чи підходить він нам у якості аналога.

Приклад 2. Нежилі приміщення. Одним з напрямів оцінки нерухомості у Києві є оцінка комунального майна з метою визначення орендної плати. Вартість такої роботи більшою мірою залежить від того, наскільки типовим оцінюваний об’єкт є типовим для того району Києва, де він розташований. Тому оцінити склад у центрі Києва значно складніше за склад на Видубічах, а магазин на тих же Видубічах – значно складніше за магазин у центрі. Детальную інформацію щодо оцінки нерухомості для оренди у Києві можна прочитати за посиланням. Проте саме з цього питання існує стільки різних нюансів, що мабудь краще зразу телефонувати.

Оціночна компанія “Вега Експерт” спеціалізується на проведення оцінки нерухомості в Києві та Київської області, проте наші оцінювачі у разі необхідності виїжджають на об’єкти по всієї території України.