Оцінка нерухомості 2022

Оцінка нерухомості

Про що йдеться:

1. Скільки коштує оцінка нерухомості?

2. Які документи необхідні?

3. Як вигладає результат проведення оцінки нерухомості?

3.1. Скільки діє висновок про оцінку

4. Що таке оцінка нерухомості

4.1. Хто може замовити оцінку нерухомості

5. Коли потрібна оцінка нерухомості

5.1. В яких ситуаціях оцінка нерухомості не обов’язкова

5.2. Хто займається оцінкою нерухомості

6. Якщо власник не згоден з результатами оцінювання

7. Оцінка нерухомості у Києві – особливості проведення

7.1. Вартість оцінки нерухомості Києва у різних районах міста

У цьому розділі нашого сайту приведена інформація про проведення оцінки нерухомості усіх видів. Процедури проведення оцінки квартир, будинків та земельних ділянков детально описані на відповідних сторінках сайту.

Скільки коштує оцінка нерухомості?

Нижче вказані орієнтовні вартості робіт з експертної оцінки нерухомості:

Послуга Вартість роботи (орієнтир)
Оцінка житлової нерухомості
квартири (гаражі, паркінги); житлові будинки, дачі.
Нотаріус – від 1000 грн
Для суду – від 2000 грн
Оцінка землі. від 1000 грн
Оцінка комерційної нерухомості
(приміщення: офіси, магазини, склади; будівлі та споруди).
від 1500 грн
Оцінка коммунального майна
(для оренди нерухомості в комунальній власності).
від 4000 грн

Основними характеристиками, які впливають на складність, термін виконання і вартість роботи є:

  • Мета, з якою проводиться оцінка нерухомості.
  • Тип об'єкту: вбудоване приміщення або окрема будівля (будова, споруда, комунікації).
  • Функціональне використання об'єкту: офіс, магазин, склад, виробництво тощо.
  • Форма власності: державна комунальна або приватна.
  • Місце розташування об'єкту оцінки.

Які документи необхідні?

Для проведення оцінки нерухомого майна, яке перебуває в приватній власності, потрібні наступні документи:

  1. Правовстановлюючий документ,тобто документ, на підставі якого об'єкт належить господарю. Це може бути свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу(міни, дарування), рішення суду або інші документи, передбачені законодавством.
  2. Технічний паспорт БТІ.
  3. Паспорт власника(співвласника) або свідоцтво про реєстрацію(виписка або витяг) для юридичної особи.

Для проведення оцінки об'єктів комунальної або державної власності, потрібні наступні документи:

  1. Лист від балансоутримувачадовільної форми із зазначенням адреси об'єкту, його площі, поверху, майбутнього функціонального використання, а також найменування потенційного орендаря. Наприклад, "Комунальне підприємство "Х" повідомляє Вас, що приміщення №16 загальною площею 16,5 кв.м., розташоване на другому поверсі адміністративного корпусу за адресою: м. Київ, вул. М.Расковой, 19, планується до передачі в оренду ТОВ "У" з метою розміщення офісу".
  2. План поверху, де розташовано вбудоване приміщення або технічний паспорт БТІ.
  3. Свідоцтво про реєстрацію (або виписка чи витяг) майбутнього орендаря.

Як вигладає результат проведення оцінки нерухомості?

– Що я отримаю у результаті після завершення Вашої роботи?

Це, мабуть, найбільш поширене запитання від наших нових шановних клієнтів-замовників.

По-перше, звертаємо Вашу увагу, що результатом проведення оцінки будь-якого майна є звіт про оцінку. Це не довідка, а документ на достатньо велику кількість сторінок, кількість яких залежить від складності конкретного об’єкту, а форма та зміст звітів визначені законодавством. Рекомендуємо Вам переглянути наше відео щодо того, як виглядає звіт про оцінку нерухомості.

Як вказувалося вище, процедура визначення вартості нерухомості (особлива якщо вона перебуває у державній або комунальній власності) має дуже багато особливостей і нюансів залежно від різних чинників кожного окремого випадку. Тому ми будемо раді проконсультувати Вас по телефону або особисто. Звертайтеся!

У повсякденному житті досить нечасто доводиться замислюватися над тим, наскільки необхідна оцінка нерухомості. Однак при будь-яких діях з таким майном в обов’язковому порядку необхідно проводити його оцінювання. Нижче будуть розглянуті питання ,які зачіпають процедуру визначення вартості нерухомості , роботу оцінювачів, а також необхідні документи для цього.

Всім, хто збирається продавати нерухомість без посередників, особливо важливо вникнути в усі тонкощі оформлення документів у нотаріуса. Питання переоформлення власності досить просте, тому в ньому може легко розібратись кожен продавець і покупець.

Скільки діє висновок про оцінку

Звіт про проведення оцінювання нерухомості має обмеження по періоду дійсності. Про це ми детально писали тут. При підготовці документів для нотаріуса строк, протягом якого діє такий висновок, вказує оцінювач. При цьому термін дії не може перевищувати шести місяців з часу підписання висновку. Коли зазначений час закінчується, звіт про оцінку стає недійсним. Тому в разі, якщо документ знадобиться знову, то і проведення оцінки нерухомості буде потрібно замовити ще раз.

Що таке оцінка нерухомості

Оцінка нерухомості полягає у визначенні вартості нерухомого майна або окремої його частини (якщо об’єкт належить кільком власникам). Оцінювання є обов’язковим для здійснення більшості видів угод і проводиться фахівцем профільної організації (уповноваженим органом) або суб’єктом оціночної діяльності.

Згідно з результатами проведення оцінювання видається документ особливої форми або спеціальний звіт, в якому прописана ринкова вартість об’єкта. Висновок підписує оцінювач, А керівник оціночної компанії ставить на ньому печатку. Відповідно до чинного законодавства України, у звіті про оцінку майна будь-якого виду повинна бути прописана мета даної процедури. Це означає, що для кожної мети або операції з нерухомістю потрібно робити новий висновок. Адже для цілей, відмінних від зазначеної в договорі та звіті, використовувати документ не можна.

Оцінений може бути будь-який нерухомий об’єкт, включаючи:

  • приватні будинки, дачі, квартири, котеджі;
  • комерційну нерухому власність;
  • незакінчені будівельні об’єкти;
  • ділянки землі різного призначення.

Хто може замовити оцінку нерухомості

Оцінку нерухомості може замовити власник, якому об’єкт належить на законних підставах. Це пряма вимога Законодавства, про яку знають далеко не всі замовники. Не тільки продавці та покупці нерухомості, але навіть професійні юристи та адвокати.

Крім цього замовити оцінювання можуть особи, які діють за дорученням власника на підставі довіреності. Також процедура може проводитися за запитом спеціалізованих служб або державних структур.

Коли потрібна оцінка нерухомості

Офіс нотаріуса

Може бути багато випадків, коли потрібно провести оцінювання нерухомої власності. Найчастіше ця процедура потрібна для таких випадків:

  • процес приватизації;
  • передача нерухомості в оренду у разі, якщо об’єкт належить державі або комунальному підприємству;
  • продаж або купівлю нерухомості (оцінка з 2021го року проводиться за новими правилами);
  • проведення обміну або зустрічного продажу;
  • за запитом нотаріуса з метою розрахунку зборів по податках;
  • оформлення договору довічного утримання;
  • всі види операцій з нерухомою власністю, які оподатковуються;
  • пред’явлення в суді в ході проведення всіх видів процесів.

В яких ситуаціях оцінка нерухомості не обов’язкова

Відповідно до чинного законодавства України, іноді оцінку нерухомості можна не проводити. До числа дозволених ситуацій відноситься:

  • при розділі майна в разі розлучення – тут потрібно відзначити, що не дивлячись на відсутність вимог про обов’язкове проведення процедури оцінювання, роботи саме для таких цілей проводять дуже часто;
  • вступ в право спадкування – хоча в деяких ситуаціях без проведення оцінки нерухомості все ж не виходить обійтися;
  • у разі передачі об’єкта під заставу, оцінка проводиться за запитом банку;
  • оформлення дарчої (родичі першої та другої лінії споріднення звільняються від сплати податку);
  • передача приватної власності в оренду;
  • страхування нерухомості з метою визначення обсягу компенсації.

Варто відзначити, що власник може за власним бажанням в будь-який час провести оцінку своєї нерухомості. Часто до нас звертаються також для замовлення консультацій про розмір орендної плати або проведення оцінки вартості оренди, яку може приносити те чи інше приміщення або будівля. Особливо це актуально для нерухомості Києва, ціни на яку змінюються часто і досить істотно.

Окреме місце займає так звана ретроспективна оцінка нерухомості, коли необхідно визначити вартість майна станом на рік або кілька років тому.

Хто займається оцінкою нерухомості

Проводити оцінювання нерухомої власності, а також видавати письмовий висновок про це мають право:

В даний час діє безліч компаній, які можуть провести оцінку нерухомості. Щоб переконатися в тому, що оцінювач працює на законних підставах і його висновок буде дійсним, необхідно переконатися в тому, що у такого експерта є наступні документи:

  • сертифікат суб’єкта оціночної діяльності Фонду держмайна;
  • свідоцтво про складання іспиту на відповідний кваліфікаційний рівень;
  • свідоцтва про проходження курсів підвищення рівня кваліфікації;
  • офіційна реєстрація в державному реєстрі експертів оцінювання.

Переконатися в тому, що оцінювач нерухомості дійсно працює на законних підставах можна, якщо перевірити його на офіційному ресурсі ФДМУ. Крім цього, якщо скористатися даним сервісом, то можна знайти і дозволені види майна, з якими має право працювати той чи інший фахівець.

Якщо власник не згоден з результатами оцінювання

Замовник не згоден з оцінкою нерухомості

Бувають випадки, коли власник не погоджується з результатами вже виконаної оцінки. У такій ситуації можна замовити рецензію на звіт незалежного оцінювача нерухомості. Рецензія складається згідно з нормами Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльності в Україні». Замовити написання рецензії можна необмежену кількість разів і у різних оцінювачів, однак дана послуга є, зрозуміло, платною.

Не рідко бувають і ситуації, коли оціночна вартість нерухомості вийшла вище або нижче, ніж реальна ринкова ціна. Як бути в таких ситуація детально описано в цій статті.

Саме з цієї причини варто уважно і вкрай відповідально ставитися до вибору компанії, яка буде проводити оцінку нерухомості. У оцінювача повинна бути бездоганна ділова репутація і хороші відгуки від його клієнтів.

Оцінка нерухомості у Києві – особливості проведення

Оцінка нерухомості у Києві

Яким чином визначити вартість нерухомості в Києві? Які існують підходи та методи в залежності від типу нерухомого майна в тій або іншій конкретній ситуації?

Давайте розглянемо, від чого залежить вартість роботи оцінювача. Почати треба з невеликої кількості теорії, тобто з того, що оцінка майна будь-якого виду може проводитися із використанням трьох підходів: порівняльного, дохідного та витратного.

  • Логіка порівняльного підходу є у тому, що вартість Вашого нерухомого майна приблизно така ж, як і вартітість аналогічної нерухомості зі схожими параметрами: у першу чергу безумовно місце розташування, потім площа, функціональне призначення (квартира, офіс, гараж, магазин), архітектурно планувальні рішення тощо. Зрозуміло, що цей опис порівняльного підходу є доволі примітивним, та таким, який можна використовувати тільки для загального розуміння питання.
  • Дохідний підхід використовує ті ж принципи, що й порівняльний, проте в його рамках оперують не цінами на подібну нерухомість, а орендними ставками щодо неї. Існують механізми визначення вартості нерухомого майна, якщо відомий розмір орендної плати за це майно. Ця модель схожа на банківський депозит: якщо знаємо прибуток, який від приносить, то маємо можливість визначити суму самого депозиту. Тут однак виникає питання щодо визначення ставки по депозиту (або у випадку оцінки нерухомості – ставки дисконтування), але ми не будемо в рамках даної статті розглядати всі деталі.
  • Витратний підхід базується на припущенні, що вартість майна дорівнює витратам на його створення мінус усі види зносу. До речі, мало хто знає, що при проведенні оцінки враховуються три види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній. Самий простий вид зносу – фізичний – визначається, виходячи зі стану нерухомості (відмінний, добрий, задовільний, ветхій, непридатний). Функціональний знос – це втрата вартості об’єкту внаслідок його неактуальності у сучасних умовах (приклад із життя – бабінний магнітофон, який навіть новий сьогодні нікому не потрібний).Зовнішній знос – це втрата вартості внаслідок впливу зовнішніх факторів, наприклад, зниження в рази вартості всієї нерухомості на Донбасі після початку бойових дій.
  • Існує заборона на рівні діючого законодавства на використання витратного підходу для проведения оцінки нерухомості у Києві. Вірніше, заборона на використання цього підходу там, де є розвинутий ринок продажів або оренди подібного майна. Практика нам показує, що дійсно вартість будівництва та ринкова вартість нерухомості часто не пов’язані між собою. Наприклад, у Києві вартість нерухомості як правило суттєво вища за витрати на її будівництво, а в депресивних регіонах України, навпаки, вартість будівництва часто значно перевищує ринкову вартість нерухомого майна. Що ж до дохідного підходу, то основною проблемою при його використанні є правильне визначення тої ставки дисконтування, про яку ми згадали вище за текстом.

    Тому у абсолютної більності випадків при проведення оцінки нерухомості у Києві використовується порівняльний підхід.

    Вартість оцінки нерухомості Києва у різних районах міста

    Так у чому ж є різниця між оцінкою нерухомості Києва на Хрещатику та на Троєщині? Зрозуміло, що на Хрещатику нерухомість буде вартувати дорожче за троєщинську, проте яке відношення до цього має вартість проведення самої оцінки? Але різниця є, та вона дуже суттєва. Справа в тому, що складність роботи з оцінки часто залежить від факторів, вплив яких стає зрозумілим лише після їх детального розгляду. Зокрема на вартість роботи оцінювача впливає те, наскільки просто (чи складно) у даному конкретного випадку знайти правильні об’єкти порівняння.

    Приклад 1. Оцінка квартир. Одним з самих складних районів Києва з точки зору проведення оцінки квартир є район вулиці Артема (це суб’єктивно, проте задача цієї статті передати суть питання). Вартість є у тому, що забудова цієї вулиці настільки різна, що по кожному об’єкту порівняння треба шукати додаткову інформацію, щоби зрозуміти, чи підходить він нам у якості аналога.

    Приклад 2. Нежилі приміщення. Одним з напрямів оцінки нерухомості у Києві є оцінка комунального майна з метою визначення орендної плати. Вартість такої роботи більшою мірою залежить від того, наскільки типовим оцінюваний об’єкт є типовим для того району Києва, де він розташований. Тому оцінити склад у центрі Києва значно складніше за склад на Видубічах, а магазин на тих же Видубічах – значно складніше за магазин у центрі. Детальную інформацію щодо оцінки нерухомості для оренди у Києві можна прочитати за посиланням. Проте саме з цього питання існує стільки різних нюансів, що мабудь краще зразу телефонувати.

    Наша оціночна компанія спеціалізується на проведення оцінки нерухомості в Києві та Київської області, проте наші оцінювачі у разі необхідності виїжджають на об’єкти по всієї території України.