Оцінка вартості оренди

Оценка аренды спортивного зала

Оцінка вартості оренди – саме за цим запитом найчастіше шукають оцінювачів для допомоги в оформленні документів майбутні орендарі комунального майна Києва. Адже, як відомо, послуга з визначення вартості для укладення договору оренди найбільш затребувана на ринку послуг з оцінки приміщень. Робота з комунальним майном Києва вимагає від оцінювача значного досвіду, оскільки всі документи в рамках проходження процедури перевіряються і узгоджуються в Київській міській адміністрації. Для нас ця діяльність є однією з основних спеціалізацій, починаючи з 2009 року. Тому в даній статті ми з урахуванням накопиченого досвіду докладно розповімо, як правильно провести оцінку вартості оренди комунального майна в Києві.

Хочеться звернути увагу на те, що в практиці іноді (проте досить рідко) виникає необхідність у проведенні оцінки вартості оренди нерухомості, яка не відноситься до комунального майна. Наприклад, ми неодноразово проводили оцінку квартири для пред’явлення в суді, в тому числі визначали розмір упущеної вигоди. Тобто втрати внаслідок того, що за певний період власник недоотримав дохід від можливої оренди житла. Крім того, до нас за консультаціями звертаються юридичні особи для визначення ймовірного розміру орендних ставок на нетипові об’єкти нерухомості. Така «нетиповість» найчастіше полягає в тому, що даний об’єкт є нехарактерним за своїм функціоналом для місцевості, в якій він знаходиться. Наприклад, визначити вартість та орендну ставку для складу в центрі Києва (а такі є!) досить проблематично. Оскільки офісів в центральній частині міста скільки завгодно, а по складах і виробничим приміщенням пропозицій майже не знайти. Але повернемося до основної теми статті.

Оцінка вартості оренди комунального майна Києва

Коли до нас за оцінкою звертаються потенційні орендарі комунальної нерухомості, їм вже в загальних рисах відома процедура укладення договору оренди. Нагадаємо, що в рамках цього процесу в тому числі потрібно проведення оцінки нерухомості. Однак (і це дуже важливо!) не всі замовники розуміють, що завданням оцінювача в даному випадку є не визначення майбутньої орендної ставки за приміщення, а його ринкову вартість!

Як оцінити орендну ставку?

Від отриманої вартості величину орендної ставки розраховує вже Департамент комунальної власності Києва в залежності від виду діяльності, під який здається нерухомість. Існує методика розрахунку, наприкінці якої Ви зможете знайти коефіцієнти орендної плати в залежності від видів діяльності. Щоб не обтяжувати Вас читанням всієї методики, підкажемо, що даний коефіцієнт застосовується наступним чином. Припустимо, Ви плануєте орендувати приміщення під розміщення їдальні або буфету в гуртожитку. Цьому виду діяльності (цільове призначення №20 за методикою) відповідає коефіцієнт 0,06. Якщо оціночна вартість приміщення вийшла 500 тис. грн, то величина річної орендної плати становитиме 500 000 * 0,06 = 30 000 грн в рік або 2500 грн в місяць. Але це ще не все! Якщо Ви є представником малого або середнього бізнесу, для Вас є гарні новини! Київська міська рада встановила для Вас знижку на вартість оренди комунального майна в розмірі 30%. Таким чином, підсумковий розмір орендної плати в місяць складе в нашому прикладі 2 500 * 0,70 = 1 750 грн.

Оренда приміщення в дитячому садочку

Чи можливо занизити вартість оренди?

Головним завданням кожного підприємця є отримання від бізнесу максимального прибутку. Для цього, очевидно, необхідно намагатися збільшити доходи та мінімізувати витрати. Тому коли підприємець стикається з процедурою оцінки вартості оренди в перший раз, у нього цілком логічно виникає питання можливості зменшення витрат на оренду приміщення. Оскільки розмір орендної ставки прямо залежить від вартості, яку визначає оцінювач, бажання домовитися з ним про зменшення цієї величини виглядає цілком очевидним.

Будь ласка, зверніть увагу і не дайте себе обдурити! У Києві процес передачу в оренду комунального майна за багато років досить добре відпрацьований. Тому можливість отримати в оренду нерухомість за заниженою вартістю відсутня. Справа в тому, що за роки роботи, як у практикуючих оцінювачів, так і у перевіряючих органів накопичився не тільки значний досвід і «почуття ринку комерційної нерухомості». Але й архіви в звітів з визначення вартості за багатьма типами приміщень в різних мікрорайонах Києва. Занижена оцінка ніколи не пройде погодження в Департаменті оренди комунального майна, а Ви просто втратите час і гроші. Якщо оцінювач пропонує Вам занизити вартість комунального майна, – вимагайте у нього письмових гарантій повернення коштів у разі відмови перевіряючого органу прийняти його звіт!

Ми ж у свою чергу завдяки накопиченому досвіду часто маємо можливість зорієнтувати замовника ще на етапі переговорів про можливу майбутньої вартості приміщення. Зрозуміло, що це орієнтир, але принаймні порядок цифр потенційному орендарю дає можливість поміркувати, чи варто йому взагалі мати справу з комунальним майном. Або просто зупинити вибір на нерухомості в приватній власності, де оцінка вартості оренди взагалі не потрібна, оскільки розмір орендної ставки, очевидно, відомий заздалегідь.

Виходячи з нашої практики, найбільш поширеними видами комунальних приміщень в Києві, які користуються підвищеним попитом є такі:

  • Класи та спортивні зали в загальноосвітніх школах.
  • Кабінети в поліклініках.
  • Кімнати в дитячих садках.
  • Приміщення під їдальні (буфети, кафе) в корпусах і гуртожитках навчальних закладів.
  • Підвали та цокольні поверхи багатоквартирних житлових будинків.

Чому саме ці типи приміщень? Все дуже просто! Вони відмінно підходять під ті види підприємницької діяльності, які характеризуються найменшими коефіцієнтами згідно з вище згаданою Методикою. Тобто саме такі приміщення вигідніше орендувати у міста, а не у приватних осіб. Ну і, звичайно, під деякі види діяльності вибір розташування нерухомості взагалі є очевидним. Наприклад, пункти прийому аналізів або аптеки логічно розмістити в поліклініці; дитячі гуртки, секції та курси – в школах; буфети в гуртожитках або навчальних корпусах тощо.

Оренда спортивного залу в школі Києва

Які потрібні документи?

Для того, щоб замовити оцінку для визначення вартості оренди комунального майна, що Вам необхідні наступні документи. Отримати їх потрібно в комунальному підприємстві, на балансі якого обліковується приміщення, або в деяких випадках у районній адміністрації:

  1. ЛИСТ-ДОРУЧЕННЯ. Основний документ, який виконує дві функції. По-перше, дає Вам, як потенційному орендарю, право виступати замовником оцінки вартості для оренди приміщення. По-друге, є офіційним джерелом інформації про характеристики приміщення: адреса, поверх, площа додаткові характеристики (наприклад, наявність окремого входу). У більшості випадків Ви не будете першим орендарем у свого балансоутримувача. У таких комунальних підприємств давно відпрацьована схема надання таких документів, є готові шаблони.
  2. Довіреність на оцінку комунального майна

  3. ПЛАН ПОВЕРХУ з позначеними маркером межами приміщення, яке передається в оренду. У нашому прикладі розбіжність на плані та в довіреності не випадково. Це пов’язано з тим, що часто разом з корисною площею об’єкта нерухомості майбутнього орендаря «в навантаження» переходить і невеликий метраж місць загального користування (коридор, сходи тощо). Знову ж, інженери комунальних підприємств в курсі справи, тому Вам не потрібно занадто глибоко вникати в дану проблематику. Досить просто бути в курсі справи.
  4. План приміщення в комунальній власності

  5. Довідка про параметри всієї будівлі, в якому знаходиться оцінюване приміщення. Цей документ дають не всі балансоутримувачі. І, за великим рахунком, можна обійтися без нього. Але, якщо Вам його дають – беріть і передавайте нам. Він не завадить. 🙂
  6. Довідка про параметри комунальної будівлі в Києві

Вибір оцінювача комунального майна

Ми вище вже писали про те, що важливо звернути особливу увагу на вибір оцінювача. Ні в якому разі не можна вибирати підрядника, виходячи з того, хто «зробить» ринкову вартість на виході нижче. Оцінка вартості оренди, яка пройде погодження в Департаменті комунального майна Києва, не може істотно відрізнятися у різних оцінювачів. Якщо дотримуватися всіх правил проведення такої роботи, в результаті замовник отримає практично одну і ту ж цифру, яку погодить перевіряючий орган. Незалежно від того, яка оціночна компанія буде виконувати роботу. Якщо ж «нахімічити» і спробувати занизити вартість – Ви просто втратите час і гроші. Підготувати документи з оцінки вартості нерухомості для нотаріуса зможе будь-оцінювач, оскільки такі звіти ніхто особливо не перевіряє. Зовсім інша справа, якщо мова йде про комунальну власність, де схалтурити не вийде.

Ми постійно виконуємо роботи з оцінки вартості оренди. Нас часто рекомендують як представники комунальних підприємств, так і працівники районних адміністрацій. Ми раді тому, що по закінченню періоду у два-три роки, на який укладається договір оренди, наші замовники знову повертаються до нас в процесі його продовження. Ми на постійній основі працюємо з компаніями, сфера діяльності яких передбачає постійну оренду досить великої кількості приміщень в різних районах Києва (зокрема під різноманітні торгові автомати, термінали тощо).

Ну і, виходячи з усього вище написаного, будемо раді бачити і вас в числі наших клієнтів! А ми зі свого боку гарантуємо, що оцінка вартості оренди буде виконана якісно, а її узгодження пройде «як по маслу». Звертайтеся!