Ретроспективная оценка: особенности проведения

Ретроспективная оценка

Ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, что и оценка этого объекта, выполненная другим субъектом оценочной деятельности. Но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки. Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной.

Само понятие «давней» даты оценки является полностью неопределенным – это год, годы или больший срок. Более того, следует подчеркнуть, что всякая стоимостная оценка проводится на определенную дату оценки, которая может быть любой в прошлом относительно даты завершения отчета. Через это, когда употребляется понятие «ретроспективная оценка», то всегда следует раскрывать его суть.

Наиболее распространенным толкованием такого словосочетания является следующее:

Ретроспективная оценка – это оценка на ту же дату, на которую уже была проведена ранее другая оценка. А дата завершения ретроспективной оценки существенно отличается во времени от даты завершения предыдущей оценки по крайней мере на год и более. Или когда срок действия предыдущей оценки уже истек.

Определенным эквивалентом термина «ретроспективная оценка» является термин «повторная оценка», который определен в Методике оценки имущества (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 №1891). Так: «повторная оценка – оценка объекта, проводимая субъектом оценочной деятельности по результатам рецензирования отчета об оценке (акта оценки) этого объекта по состоянию на дату, на которую проводилась оценка этого объекта другим субъектом оценочной деятельности, отчет (акт) о которой подлежал рецензированию».

Ретроспективная оценка – определение стоимости проводится повторно

Из приведенного определения видно следующее. Если на предварительно выполненный отчет по оценке имеется рецензия, то всякая ретроспективная оценка, которая выполнена другим субъектом оценочной деятельности чем предыдущая оценка, является повторной оценкой.

В дальнейшем термин «ретроспективная оценка» понимаем так: ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же самую дату оценки, что и оценка этого объекта выполнена другим субъектом оценочной деятельности, но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки.

Итак, основными признаками ретроспективной оценки являются следующие:

  1. Временной отрезок от даты оценки до даты завершения составления отчета является немалым – по крайней мере год и более.
  2. Оценка проводится на ту же дату оценки, на которую уже проводилась оценка этого объекта.
  3. Оценку объекта выполняет другой субъект оценочной деятельности чем тот, что выполнил оценку этого же объекта ранее (гораздо раньше).

Какова цель проведения ретроспективной оценки

Какова же роль ретроспективной оценки, и для чего она проводится? Из самого определения ретроспективной оценки следует, что цель проведения такой оценки заключается в сопоставлении результатов оценки с результатами, которые были получены в прошлом другим субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, на которую проводится ретроспективная оценка.

Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной?

Сразу же отметим, что под достоверностью результата следует понимать несомненную уверенность в правильности определения величины стоимости (указанной в отчете). Из-за этого более (менее) достоверный результат означает большую (меньшую) уверенность в правильности результата.

Подчеркнем, что в национальном стандарте №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» есть понятие «недостоверная оценка », которая является ключевым при классификации отчета по оценке по результатам рецензирования. Однако это понятие не является эквивалентным понятию «недостоверный результат».

Действительно, в соответствии с Национальным стандартом №1 некачественная (недостоверная) оценка – это оценка проведена с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основе необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования.

Таким образом, вывод рецензента о недостоверности оценки не означает, что и результат оценки является недостоверным. Результат может быть и достоверным при недостоверной оценке.

Поскольку ретроспективная оценка проводится с целью подтверждения или не подтверждения достоверности величины стоимости, определенной в результате проведения предварительной оценки другим субъектом оценочной деятельности, то возникает естественный вопрос. А можно ли сопоставить результаты этих двух оценок с целью получения заключения о достоверности результата какой-либо из них? Ответ очевиден – нет.

Всякая ретроспективная оценка базируется на исходной информации, допущениях и ограничениях, которые учитываются в процессе ее проведения субъектом оценочной деятельности и является субъективным суждением этого субъекта по определенной в отчете стоимости. Субъективное суждение базируется, в первую очередь, на той исходной информации, которой обладает оценщик, осуществляющий ретроспективную оценку, ведь в соответствии с п. 52 национального стандарта №1. «Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках в отношении подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки».

Следует отметить, что и при применении доходного подхода п. 43 национального стандарта №1 подчеркивает, что «информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно является наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего использования».

Ограниченный объем архивной информации – одна из основных проблем

При проведении ретроспективной оценки информационные источники, связанные с объектом оценки, уже не те, что были при выполнении предыдущей (первоначальной) оценки. Более того, поскольку в Украине при применении сравнительного подхода за основу берутся не соглашения относительно подобного имущества, а условия предложения относительно заключения таких соглашений (цены предложения объектов сравнения), то при проведении ретроспективной оценки большая часть информации о ценах предложения, которые были в наличии и доступны на дату оценки при выполнении первоначальной оценки, просто отсутствует. О каком анализе всех информационных источников, связанных с объектом оценки, может идти речь, если на время проведения ретроспективной оценки отсутствует большинство информации, которая была доступна для исполнителей первоначальной оценки? То же самое можно утверждать и в случае применения доходного подхода – информация об арендных ставках для подобных объектов при проведении ретроспективной оценки очень ограничена по сравнению со временем проведения предварительной (первоначальной) оценки.

Таким образом, в отчете по ретроспективной оценке должно указываться негативное влияние факта неполноты информации об объекте оценки на результаты оценки. Это требуется Национальным стандартом №1. Но если отсутствие большей части данных о ценах предложения объектов сравнения свидетельствует о негативное влияние на результат оценки, то о какой достоверности результата отчета из ретроспективной оценки можно утверждать?

Можно лишь говорить, что есть другой, довольно дискуссионный результат, который отличается от результата предыдущей оценки. Но, как указано выше, на результат оценки негативно повлиял факт ограниченности информации об объекте оценки.

Более того, ретроспективная оценка в большинстве случаев проводится без осмотра (а если даже осмотр и проводится, то это уже не тот объект, который был представлен к осмотру при проведении первоначальной оценки). А значит, оценщик при проведении ретроспективной оценки не в состоянии проанализировать технические и иные характеристики объекта оценки, что было возможным при первоначальной оценке. Следовательно, при проведении ретроспективной оценки просто невозможно выполнить полностью не только требования п. 52, но и требования п. 53 национального стандарта №1: в зависимости от выбранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:

  • собрать и проанализировать все существенные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технических и других характеристиках, информацию о состоянии рынка в отношении объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и расходы от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования);
  • проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования;
  • собрать необходимую информацию для обоснования ставки капитализации и (или) ставки дисконта;
  • определить правовые ограничения относительно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки».

Делаем выводы

Подводя итоги, можно утверждать следующее:

  1. Ни один результат ретроспективной оценки не является более достоверным чем результат первоначальной оценки. А может даже наоборот – менее достоверный, поскольку на результат ретроспективной оценки негативно влияет отсутствие всей информации, которая была доступна при проведении предварительной оценки.
  2. Разница значений стоимостей ретроспективной и первоначальной оценок никоим образом не подтверждает факт занижения или завышения стоимости в результате проведения первоначальной оценки. Поскольку есть недоверие к значению стоимости, которое получено в результате ретроспективной оценки, из-за ограниченности при ее выполнении всех информационных источников, связанных с объектом оценки.

Автор статьи: Степан Максимов.
Всеукраинская ассоциация специалистов оценки