Переоформление прав на недвижимое имущество всегда сопровождается довольно значительным количеством и объёмом обязательных платежей. Всех, кто решил продать, подарить недвижимость или планирует вступить в наследство на имущество, интересует, какие же затраты в связи с этим он понесёт. Налоги и сборы при таких операциях зависят от нескольких факторов. Давайте разберёмся.
Принято считать, что любая операция квартирой или домом, влечёт огромные расходы. Однако, так ли это на самом деле? И в каких случаях налоги практически отсутствуют, а когда, наоборот, придётся выложить приличную сумму?
Окончательную консультацию по вопросу налогообложения конкретной сделки (купли-продажи недвижимости или дарения) лучше всего получить у нотариуса. Причем именно у того, который будет оформлять документы.
Это связано с тем, что на практике затраты на сделку у разных нотариусов могут значительно отличаться. Однако, в некоторых базовых вещах можно и нужно заранее разобраться самостоятельно.
Услуги оценщиков и нотариусов
Помимо самых налогов и сборов (подоходный налог, военный сбор, платёж в Пенсионный фонд) стороны сделки несут также сопутствующие затраты, а именно:
- Услуги нотариуса за оформление и регистрацию документов. Именно эта статья затрат может существенно отличатся у каждого конкретного нотариуса. Поэтому многие перед подписанием документов о продаже или дарении недвижимости заходят с документами к нескольким разным нотариусам и интересуются ценой вопроса. И уже после этого выбирают понравившегося специалиста, исходя из цены услуг и общего впечатления об офисе и качестве сервиса. Ведь, если сотрудники нотариальной конторы с самого начала ведут себя невежливо по отношению к потенциальному клиенту, а в самом офисе бардак, то и с качеством оформления документов могут быть проблемы.
Мы знаем значительное количество историй как о случайных опечатках, так и о профессиональных ошибках, допускаемых при составлении договоров. Понятно, что такие оплошности могут впоследствии вызвать проблемы и как минимум забрать много времени и нервов на их исправление. Поэтому к выбору нотариуса для переоформления недвижимости нужно подходить крайне ответственно.
- Оценка недвижимости. Эта процедура нужна для того, чтобы определить так называемую базу налогообложения при переоформлении недвижимости. Именно от величины оценочной стоимости, которую определит оценщик, зависят налоги и сборы, которые необходимо будет уплатить у нотариуса. Понятно, что все продавцы и покупатели заинтересованы в том, чтобы максимально занизить стоимость имущества и, соответственно, заплатить поменьше налогов. Однако, значительно занизить экспертную оценку технически невозможно. В соответствии с относительно новыми правилами оценки недвижимости, оценочная стоимость должна быть в пределах плюс-минус 25% от так называемой «реестровой стоимости», определяемой специальным государственным «оценочным модулем» на сайте Фонда государственного имущества Украины.
Сами же услуги оценочной компании стоят относительно недорого и с ними можно заранее ознакомиться в разделах сайта по оценке квартир, домов, нежилых помещений или земельных участков. Оценочные фирмы с приличной репутацией стараются размещать все свои тарифы на главной странице сайта. Чтобы клиент заранее знал стоимость услуг, и в процессе работы не появилось никаких дополнительных платежей и прочих неприятных «сюрпризов».
Итак, нотариуса выбрали, с оценочной компанией определились, оценку имущества провели. Какие нас ждут дальнейшие расходы?
Подоходный налог, военный сбор, Пенсионный фонд
Оформлению недвижимости в Украине сопутствует обязательная уплата таких налогов и сборов:
- Налог на доходы – НДФЛ. Как и в случае всех прочих платежей, ставка (размер) этого налога зависит от таких факторов:
- Юридическая схема переоформления недвижимости. Наиболее распространенными видами являются заключение договоров купли-продажи или дарения, реже – договора мены (обмена). Отдельное место занимает и регистрации прав при вступлении в наследство на недвижимое имущество.
- Срок права собственности. Размер подоходного налога кроме прочих факторов зависит от того, сколько текущий собственник владеет недвижимостью. Если более трёх лет, то налог в некоторых случаях может отсутствовать. Всё это будет видно в таблице ниже.
- Переоформление недвижимости между родственниками. При дарении недвижимости ближайшим родственникам или вступление ими в права наследства может не возникать вообще никаких налогов. Ближайшими родственниками (первой и второй степени родства) в Украине считаются: муж-жена, дети-родители, внуки-бабушки-дедушки, родные братья-сёстры.
- Украинский паспорт. Если в сделке или операции по оформлению недвижимости хотя бы с одной из сторон выступает иностранец, расходы на совершение такой процедуры существенно возрастают за счет высокого подоходного налога.
- Военный сбор. Этот сбор присутствует практически при всех видах оформления недвижимости. Исключение составляет только перерегистрация имущества на ближайших родственников.
- Пенсионный фонд. В отличие от других налогов и сборов, платежи в Пенсионный фонд удерживаются только при операциях купли-продажи недвижимости. При дарении имущества или вступлении в наследство этот вид затрат отсутствует.
Как видим, ничего особо сложного в принципах налогообложения при операциях по переоформлению нет. Налогов и сборов всего три. И факторов, которые влияют на размер этих затрат тоже немного. Для полной ясности нужно просто все описанные ситуации изложить в простой таблице. Что мы сейчас и сделаем. Напомним, указанные в таблице проценты берутся от стоимости недвижимости, полученной в результате проведения её экспертной оценки.
Все участники переоформления недвижимости – граждане Украины.
| Все стороны договора – граждане Украины | |||
|---|---|---|---|
| Операция | Подоходный налог | Военный сбор | Пенсионный фонд |
| Продажа жилой недвижимости (в собственности более 3х лет) | — | 1,5% (затраты продавца) | 1% (расходы покупателя) |
| Продажа жилой недвижимости (в собственности менее 3х лет) | 5% (затраты продавца) | 1,5% (затраты продавца) | 1% (расходы покупателя) |
| Продажа помещений, зданий, гаражей | 5% (затраты продавца) | 1,5% (затраты продавца) | 1% (расходы покупателя) |
| Дарение или наследство близким родственникам (супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры) | — | — | — |
| Дарение или наследство кроме близких родственников | 5% (платит новый собственник) | 1,5% (платит новый собственник) | — |
Хотя бы один участник – иностранец.
| В переоформлении недвижимости участвует иностранец | |||
|---|---|---|---|
| Операция | Подоходный налог | Военный сбор | Пенсионный фонд |
| Продажа жилой недвижимости | 18% (затраты продавца) | 1,5% (затраты продавца) | 1% (расходы покупателя) |
| Продажа помещений, зданий, гаражей | 18% (затраты продавца) | 1,5% (затраты продавца) | 1% (расходы покупателя) |
| Дарение или наследство | 18% (платит новый собственник) | 1,5% (платит новый собственник) | — |
НДФЛ для операций по продаже (обмену) нескольких объектов
Нотариальная палата Украины актуализировала таблицу относительно порядка обложения налогом на доходы физических лиц операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.
Количество продаж считается за один календарный год для каждой категории имущества отдельно с учетом следующих особенностей. Продажа унаследованных объектов считается отдельно (в сумме для 1 и 3 строк таблицы) независимо от вида объекта.
| Название объекта недвижимости | Продажа одного объекта | Продажа второго объекта | Продажа третьего и следующих объектов | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Полученный в наследство | Приобретенное другим способом | Полученный в наследство | Приобретенное другим способом | Полученный в наследство | Приобретенное другим способом | |
Находится в собственности БОЛЕЕ ТРЕХ ЛЕТ или получен по НАСЛЕДСТВУ:
| Не облагается | Не облагается | Не облагается | 5% | 5% | 18%* |
| 5% | 18%* | 18%* | 18%* | 18%* | 18%* |
| Прочая недвижимость: (недвижимое имущество, не указанное в пунктах, приведенных выше, или указанное в пункте 1, но не полученное в наследство и при этом находящееся в собственности менее трех лет) | Не облагается | 5% | Не облагается | 18%* | 5% | 18%* |
Примечания:
* Доход может быть уменьшен на сумму документально подтвержденных расходов.
** Для освобождения от налогообложения дохода по продаже (обмену) земельных участков сельскохозяйственного назначения, полученных по наследству, нотариус дополнительно устанавливает принадлежность унаследованного земельного участка к приобретенным в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого наследодателя; выделенной в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая).
Позиция налоговой относительно налогообложения одного или двух объектов недвижимости, которые были получены физическими лицами по наследству, приведена в частности в такой публикации: https://zak.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-569915.html Но там написано так, как будто бы налоговики специально хотели этим разъяснением еще больше запутать людей.
Видно, что на самом деле ничего сложного и запутанного с налогами и сборами при переоформлении недвижимости в Украине нет. Конечно, если Вы не юрист и будете читать Налоговый кодекс, то запутаетесь практически гарантированно. 🙂 Если же все затраты и ставки налогов «разложить по полочкам», сразу всё становится прозрачным и понятным.
Надеемся, что наша статья оказалась полезной. Ну а когда понадобится экспертная оценка недвижимости, – мы в Вашем распоряжении!
