Три підходи до оцінки нерухомості

Как оценить недвижимость

Широко відомо, що для визначення ринкової вартості будь-якого майна, зокрема нерухомості, існує три принципово різних методичних підходи. Об’єкт розглядається з трьох різних точок зору. Також з різних позицій визначається його вартість. Що мається на увазі?

Три принципово різні підходи до оцінки нерухомості:

  1. Порівняння. Аналізуємо ціни пропозицій з продажу об’єктів нерухомого майна, максимально схожих з нашим.
  2. Прибутковість. Вивчаємо розмір орендних ставок і платежів за аналогічні приміщення. Прогнозуємо дохід, який приносить або принесе в майбутньому нерухомість своєму власникові.
  3. Будівництво. Складаємо кошторис на будівництво ідентичної або аналогічної будови. В залежності від технічного стану знімаємо фізичний знос. Також враховуємо вплив зовнішніх факторів у вигляді функціонального та економічного видів зносу.

Порівняльний підхід в оцінці нерухомості

Найбільш очевидним для всіх є підхід до визначення вартості нерухомості через аналіз цін пропозицій на подібні об’єкти. Наприклад, якщо ми продаємо квартиру в Києві на Русанівці, то наше житло, очевидно, буде коштувати приблизно стільки ж, скільки і аналогічні квартири в схожих будинках.

Порівняльний підхід дозволяє швидко і більш-менш точно визначити вартість типових об’єктів нерухомості, ринок продажів яких є розвиненим. Однак, при застосуванні даного методу слід звертати увагу на наступні нюанси:

  • Всі вартості квартир або приміщень необхідно рахувати через ціни квадратних метрів. Тобто по кожному об’єкту порівняння обчислювати його вартість за один квадратний метр, а не брати за основу ціну за весь об’єкт. Отриману вартість одного метра аналога необхідно помножити на загальну площу об’єкта, що аналізується.
  • Вибирати нерухомість для порівняння потрібно грамотно та зі знанням особливостей конкретного сегмента ринку.

Для всіх видів житлових і нежитлових приміщень головним фактором, що впливає на вартість, є розташування. Зазвичай до мікрорайону, якщо мова йде про Київ. Якщо мова йде про визначення вартості квартир, обов’язково потрібно врахувати такі фактори, як тип будинку, поверховість, рівень оздоблення та кількість кімнат. Для приміщень крім усього іншого необхідно вибирати аналоги з таким же цільовим або функціональним призначенням: офіс, торгівля, склад або виробництво. Оптимальне функціональне використання того чи іншого приміщення залежить в свою чергу від розташування і архітектурно-планувальних рішень конкретного об’єкта.

Дохідний підхід при визначенні вартості приміщень

Аналіз доходів від оренди приміщень застосовується при визначенні ринкової вартості комерційної нерухомості. При цьому дохідний підхід не замінює, а в більшості випадків доповнює порівняльний, описаний вище. Хоча, потрібно зазначити, що для деяких видів нерухомого майна застосування порівняльного підходу неможливе в принципі, тому основним підходом є дохідний. Характерним прикладом такої ситуації може виступати оцінка комунальної власності. Коли в оренду передається частина холу поліклініки або іншої громадської будівлі з метою встановлення там банкомату, кавового автомата тощо.

Для застосування такого підходу необхідно:

  • Визначити величину орендної ставки на аналогічні приміщення (за один квадратний метр).
  • Розрахувати потенційний валовий дохід, який може приносити об’єкт комерційної нерухомості в ідеальних умовах. Тобто перемножити величину орендної ставки і розмір загальної площі приміщення.
  • Спрогнозувати чистий операційний дохід, враховуючи всі фактори, які знижують валовий дохід. А саме: недозавантаження або вакантність площ, витрати на управління, комунальні платежі та податки, а також інші операційні витрати.
  • Перейти від розміру чистого доходу, який генерує нерухомість, до її ринкової вартості. Для цього існують механізми дисконтування і капіталізації. Такі моделі розрахунків можна порівняти з банківськими депозитами: знаючи процентні платежі та відсоткову ставку неважко розрахувати і розмір самого вкладу.

Дохідний підхід до оцінки нерухомості є ринковим. Тобто, як і порівняльний підхід, враховує ставлення покупців і орендарів до аналізованих приміщень. А, отже, дає можливість визначити саме ринкову вартість нерухомого майна, а не якусь абстрактну розрахункову величину.

Витратний підхід при оцінці будівель та споруд.

Такий метод розрахунку є досить суперечливим. З одного боку, логіка підходу зрозуміла. Окремий об’єкт нерухомості коштує стільки ж, скільки необхідно витратити коштів на його спорудження. Зрозуміло, з урахуванням накопиченого зносу. І, зрозуміло, з урахуванням витрат на придбання земельної ділянки. Однак, якщо вникнути в це питання глибше, виявиться, що це не зовсім так. Або, вірніше, зовсім не так.

Витрати на будівництво

У всіх нормативних документах, що регламентують проведення робіт з оцінки майна, вказується, що витратний або майновий підхід не є ринковим, не дає можливість визначити ринкову вартість об’єктів. І може бути застосований тільки у виняткових випадках. Чому це так?

Коли витрати на будівництво перевищують ринкову вартість нерухомості

Прикладом такої ситуації може виступати нерухомість в депресивних регіонах. Або будівлі з такими параметрами, які просто не відповідають вимогам і очікування місцевого ринку. Припустимо, хтось вирішить в глибинці побудувати великий сучасний котедж, на зразок тих, які розміщені в Конча-Заспі. Ясно, що витрати на будівництво не вдасться покрити за рахунок продажу такого будинку. Очевидно, що багаті люди його там не куплять, а у місцевих людей просто не буде достатніх коштів для його придбання.

Коли вартість будівництва менше ринкової

Зворотний приклад – оцінка нерухомості в Києві. Особливістю є обмежена пропозиція земельних ділянок. А також і велика кількість різних дозволів на будівництво та інших бюрократичних зволікань. Тому навряд чи Вам вдасться побудувати тут аналогічний об’єкт. А, враховуючи високий попит практично на всі види нерухомості в Києві, ринкова вартість об’єктів буде вища за витрати на будівництво. Саме тому, до речі, у нашому місті вже багато років ростуть новобудови, як гриби після дощу.

Однак, у витратного підходу є і свої особливості застосування, де без нього ніяк не обійтися. Це, наприклад, оцінка інженерних мереж і комунікацій, таких як водопровід, каналізація, теплові мережі тощо.