Як впливає на ціну землі близькість до лісу або водойми?

Котеджі біля водойми у Конча-Заспі

При проведенні оцінки житлових будинків і земельних ділянок найважливішим фактором, очевидно, є їх розташування. При цьому, коли говорять про розташування нерухомості, в першу чергу мають на увазі «крупний план». Тобто знаходження у великому населеному пункті або поблизу від нього. Або, навпаки, про видалення ділянки від великих міст і розміщення її в екологічно чистій природній зоні. Однак не менш важливу, а можливо навіть визначальну, роль відіграють локальні фактори місця розташування житлового будинку або землі для його будівництва. Давайте звернемо увагу на ці «деталі».

Локальні фактори місця розташування земельної ділянки

Для тих, хто стикався з пошуком землі або котеджу, добре відомо, що в оголошеннях завжди робиться акцент на переваги того чи іншого об’єкта нерухомості. Особливо підкреслюється близькість або розташування ділянки в лісі. А також близькість до водойми, особливо прямий вихід до берегової лінії.

При цьому як у власників нерухомого майна, так і у оцінювачів, виникає наступне питання. Як вибрати землю для будівництва будинку і врахувати переваги тієї чи іншої ділянки?

Як оцінити унікальну ділянку

Коли мова йде про визначення ринкової вартості «звичайного» типового об’єкта нерухомості, то проблем, як правило, не виникає. Оцінювачі або продавці аналізують пропозиції з продажу сусідніх ділянок або будинок в тому ж селі. І на підставі такого проведеного аналізу роблять висновок про те, що розглянутий будинок коштує приблизно стільки ж, скільки і сусідній з такими ж або схожими технічними характеристиками і архітектурно-планувальними рішеннями.

Але що робити, якщо наша земельна ділянка має прямий «вихід на воду», а всі інші пропозиції по селу цією перевагою похвалитися не можуть? Тут, правда, потрібно сказати, що близькість до водойми або до лісу не завжди є перевагою. І кожен такий об’єкт нерухомості потрібно розглядати індивідуально. І так само персонально потрібно підходити і до оцінки його вартості. Так, розташування будинку на краю села біля лісу може породити певні питання з безпекою мешканців. Ну а вихід до річки або озера може обернутися небажаним сусідством з приїжджими, відпочиваючими на природі. А це і п’яні пісні під гітару до ранку, і гори сміття, залишені після себе.

Проте, частіше все ж таки вихід до води або розташування в лісі є перевагою об’єкта нерухомості. Так як же в грошовому вираженні визначити вартість такого бонусу?

Величини надбавок до вартості земельної ділянки за ліс або водойму

З точки зору формальної експертної оцінки майна використовувати сумарні коригування вартості в порівнянні з об’єктами порівняння більше 30% не прийнято. Це говорить про те, що в разі такої великої різниці за цінами, вибрані для порівняння пропозиції з продажу нерухомості не є підходящими аналогами для оцінюваного об’єкта.

Однак, для того, щоб зорієнтуватися з порядком цін оцінювачі та особливо ріелтори в практиці можуть використовувати такі коефіцієнти:

Перевага земельної ділянкиПодорожчання
Наявність виходу у ділянки до природної або штучної водойми20%
Земля знаходиться в безпосередній близькості до лісу або розташована на березі озера або річки30-50%
Ділянка має власний вихід безпосередньо до водойми (право на оренду прибережної смуги). Особливу цінність представляє можливість облаштування власного причалу.100-200%
Чудовий природний пейзаж з ділянки100%
Ділянки на набережній (першій береговій лінії)60-100%
Ділянки, що мають безпосередню близькість до води в порівнянні з іншими ділянками на набережній, віддаленими від берегової лінії30-50%
Безпосередній вихід до великої річки (наприклад, Дніпро) в порівнянні з ділянками, віддаленими на 100-300м200-300%

 

Узагальнюючи всю картину

Після вивчення даних цієї таблиці можна для себе зробити наступні висновки щодо проведення експертної оцінки землі у рекреаційних зонах або поруч із ними:

  • Зміну ціни на 20-60% має сенс застосовувати до звичайних ділянок, які наближені до рекреаційних зон в порівнянні з віддаленими ділянками в тому ж населеному пункті. Очевидно, що розмір конкретного збільшення ціни є прямо пропорційним близькості об’єкта нерухомості до водойми або до лісу.
  • Коригування більше 100% застосовуються для унікальних «видатних» ділянок, що мають, наприклад, вихід на «велику воду» з можливістю облаштування власного причалу для катера або яхти. Подорожчання такої землі в порівнянні з «рядовими» ділянками обумовлено тим, що подібні пропозиції є ексклюзивними, а їхня кількість обмежена.

Також варто звернути увагу, що оцінка домоволодінь має свої особливості. Дані коригування більшою мірою застосовні саме до незайнятих земельних ділянок під будівництво. Фактори розташування, безумовно, впливають безпосереднім чином і на вартість самої будови в складі домоволодіння. Але у випадку з будинками така залежність хоча й існує, але є значно складнішою. І залежить від великої кількості інших факторів, таких як архітектурно-планувальні рішення будинку, використані матеріали, якість внутрішнього оздоблення тощо.