Оценка гаражей, паркингов, паркомест

О чём здесь идёт речь:
1. Для чего нужна оценка гаража
2. Сколько стоит такая оценка
2.1 Какие документы предоставить оценщику
2.2 Что делать, если документов нет
3. От чего зависит стоимость гаража или паркоместа
3.1 Как оценивают гаражи для нотариуса
4. Сколько стоит переоформление у нотариуса

1. Для чего нужна оценка гаража

Оценка гаража – это определение рыночной стоимости этого вида недвижимости профессиональным оценщиком, имеющим разрешительные документы на этот вид деятельности.

Как и в случае с оценкой недвижимости прочих видов, определение стоимости гаража чаще всего необходимо в таких случаях (по частоте обращений клиентов):

Переоформление права собственности. Чаще всего имеется в виду продажа гаража. Реже – оформление договоров дарения или обмена (мены). Оценщик готовит документы, которые подают нотариусу при подписании соответствующих договоров. От оценочной стоимости зависят налоги и обязательные платежи, которые нужно будет заплатить у нотариуса.
Вступление в права наследства. Основная процедура вступления в наследство на недвижимость подразумевает открытие наследственного дела у нотариуса. Через полгода происходит переоформления права собственности от умершего к наследнику. Такая процедура проведения оценки очень похожа на оценку при продаже или дарении гаража. Основное отличие – в наборе необходимых документов как для нотариуса, так и для оценщика. Если же по каким-либо причинам наследник будет вступать в права по решению суда, то оформление оценки и процедура её проведения будет иметь некоторые особенности.
Судебные споры. Самым частым случаем здесь является оценка имущества при разводе супругов. Реже к нам обращаются за подготовкой документов для вступление в право наследства через суд. Например, если по объективным или субъективным причинам превышены сроки такого переоформления у нотариуса. Либо же были какие-то проблемы с правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на гараж.

В зависимости от цели проведения оценки документы оформляются по-разному. То же касается и самой процедуры работы оценщика. Особенно важно соблюсти все необходимые формальности при подготовке документов для предъявления в суде. Иначе оценка гаража может быть признана некачественной, и её невозможно будет использовать даже просто по формальным признакам нарушений.

Обращайте внимание на опыт и репутацию оценщика недвижимости, особенно при подготовке документов для подачи искового заявления в суд или при обращении в оценочную компанию уже в ходе судебного процесса!

2. Сколько стоит такая оценка

Стоимость работы по оценке гаражей зависит от двух факторов:

Характеристики гаража и его расположение.
Цель проведения оценки (нотариус или суд).

Оценка типового (обычного) гаража для нотариуса стоит 1000 грн и проводится за 1 день. Готовые документы мы отправим за наш счет Новой почтой.

Под «обычными характеристиками» мы понимаем гаражный бокс на один автомобиль, расположенный на территории гаражного кооператива. Если же стоит задача оценить станцию технического обслуживания автомобилей на несколько боксов и с высокими потолками для подъёмников, стоимость работы оценщика определяется индивидуально.

Также нет однозначности по ценообразованию при проведении оценки для предъявления в суде. Здесь многое зависит также от характеристик объекта недвижимости, а также от обстоятельств судебного дела и наличия на руках полного комплекта документов. В любом случае, стоимость оценки гаражей для суда составляет не менее 2000 грн и определяется индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.

2.1 Какие документы предоставить оценщику

Как мы уже писали выше, наиболее распространённым случаем проведения оценки недвижимости является её переоформление у нотариуса – купля-продажа, дарение, обмен.

Для купли-продажи или дарения гаражей оценщику необходимо предоставить всего три документа:
Право собственности.
Технический паспорт.
Идентификационный (налоговый) код владельца.

Правоустанавливающий документ. Это документ, который подтверждает, что объект недвижимости принадлежит тому или иному владельцу. Вариантов таких документов существует достаточно много. Если гараж в своё время был куплен, значит есть договор купли-продажи. Если имущество подарили – договор дарения. Если был суд – решение суда. При наследстве – свидетельство о праве на наследство. И так далее. Также может быть достаточно выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Технический паспорт. Документ, в котором отражаются все характеристики гаража или паркинга. В том числе и те, которые не фигурируют в «праве собственности». Например, размер основной и дополнительной площадей (первый этаж и подвал), наличие смотровой ямы, материал стен и перекрытий и тому подобное. Иногда технического паспорта у владельца нет. В таких ситуациях мы советуем обратиться к нотариусу, который будет оформлять документы, с вопросом, нужен ли ему для сделки техпаспорт. Если нотариус может переоформить документы без него, то и оценщики сделают работы по правоустанавливающим документам. Однако, если нотариус скажет, что технический паспорт нужно обновить, обращаться к оценщикам нужно только с новым ТП. В противном случае оценка может не соответствовать новому техническому паспорту, и нотариус просто не проведёт сделку.

Налоговый код владельца. Оценка недвижимости физических лиц для переоформления у нотариуса должна регистрироваться в специальном государственном реестре. Помимо характеристик самого объекта недвижимого имущества и оценочной стоимости туда вносится и информация о заказчике оценки (собственнике). Такой информацией может быть либо серия и номер паспорт, либо идентификационный налоговый код. Мы с пониманием относимся к опасениям заказчиков отправлять оценщикам свои паспортные данные. Поэтому предлагаем просто предоставить нам свой налоговый номер для указания этих данных в государственном реестре.

2.2 Что делать, если документов нет

Здесь, опять же, нужно разделять ситуации, для которых проводится оценка.

Если Вы планируете переоформление недвижимости у нотариуса, а у вас нет правоустанавливающих документов, то оценка Вам не понадобится. Поскольку без документов нотариус всё равно ничего переоформить не сможет.

Другое дело, если вокруг гаража или паркоместа идёт или планируется какой-то спор в суде, а у одной из сторон этого разбирательства отсутствуют документы. Например, раздел имущества супругов при разводе, когда одна из сторон не даёт другой документы. Или вступление в наследство по решению суда именно потому, что у умершего не было правильным образом оформленных правоустанавливающих документов.

Таким образом, ситуации с полным или частичным отсутствием документов у заказчика в нашей практике случаются довольно часто. Если Вы оказались в такой ситуации, – обращайтесь к нам за консультацией. Существует несколько видов решений по процедуре проведения оценки и оформления её результатов для подобных случаев. Мы посоветуем и подробно расскажем, по какому алгоритму необходимо действовать в зависимости от обстоятельств дела. Так, чтобы в результате суд признал оценку выполненной правильно с соблюдением всех норм и требований законодательства.

3. От чего зависит стоимость гаража или паркоместа

Важно знать и понимать, что рыночная стоимость недвижимости любого вида зависит в первую очередь от её места расположения. И только потом уже от всех остальных характеристик.

В случае с гаражами, наиболее значимыми факторами (помимо местоположения) являются:

Общая площадь. Вся недвижимость считается через стоимость одного квадратного метра. Поэтому, понятно, что из трёх практически одинаковых помещений дороже будет то, у которого больше площадь. Однако, и здесь есть нюансы.
Соотношение основной и дополнительной площади. Этот фактор является характерным и специфическим именно для гаражей. Часто гараж оценивается именно по основной площади первого этажа. Дополнительная же площадь подвала при этом может учитывается лишь косвенно, как дополнительно преимущество. То же касается и наличия осмотровой ямы или иных конструктивных особенностей бокса.
Материал стен и перекрытий. Понятно, что при прочих равных условиях капитальное строение из кирпича и бетона будет стоить дороже, чем аналогичный металлический гараж.

В общем случае задачей оценщика является найти несколько наиболее похожих гаражей или паркингов, и сделать вывод о том, что наша недвижимость стоит примерно столько же, сколько и аналогичная. Однако, не всегда это бывает сделать просто. И так, чтобы получить однозначный результат.

Стоит отметить, что всё это справедливо в первую очередь при проведении расчетов и подготовке документов для суда. С нотариальным оформлением недвижимости дела обстоят несколько иначе.

3.1 Как оценивают гаражи для нотариуса

Как мы уже писали выше, при проведении оценки недвижимости для нотариуса, её результаты вносятся в специальный государственный реестр. Помимо прочего, цель создания этой программы-реестра состояла в том, чтобы бороться с заниженными оценками недвижимости и, соответственно, с минимизацией налогообложения.

По каждому объекту недвижимости (вернее, по его характеристикам) программа самостоятельно автоматически рассчитывает оценочную стоимость. Этот алгоритм имеет ряд недостатков и в некоторых случаях выдаёт результаты, которые абсолютно не соответствуют рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости. В рамках этой статьи мы не будем углубляться в проблематику того, почему так происходит. Важно лишь отметить, что про реестр более-менее корректно работает при проведении оценки квартир, однако в случае с гаражами и паркоместами бывают казусы. Причём довольно неприятные для заказчика.

Часто именно по гаражам реестр выдаёт явно и существенно завышенную оценочную стоимость. Оценщик в свою очередь имеет возможность зарегистрировать цифру, которая отличается от «реестровой» в пределах плюс-минус 25%.

Так, например, при реальной продаже гаражного бокса за 5000 долларов, реестр запросто может выдать цифру в 10000. Ну в оценщик не сможет зарегистрировать от себя ниже, чем 7500. Таким образом, заказчику придётся переплачивать на налогах и обязательных платежах. Какие именно расходы несут продавец и покупатель при переоформлении недвижимости у нотариуса мы описываем ниже.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, после получения документов от заказчиков мы первым делом берём справку из реестра с оценочной стоимостью гаража. Если стоимость гаража в ней значительно завышена, мы информируем об этом клиента еще до оплаты наших услуг и начала работы. Таким образом, если именно по Вашему объекту недвижимости в реестре установлена неадекватная стоимость, Вы узнаете об этом от нас заранее, а не постфактум, когда уже деньги заплачены, а работа сделана.

4. Сколько стоит переоформление у нотариуса

Если Вы хотите детально вникнуть в этот вопрос, советуем прочитать нашу статью: «Сколько стоит переоформление недвижимости в Украине». В ней мы детально рассмотрели различные ситуации с переоформлением жилой и нежилой недвижимости. Описали все виды налогов и обязательных платежей у нотариуса. А также рассмотрели ситуацию, когда одной из сторон сделки с недвижимостью выступает иностранный гражданин.

Здесь же мы приводим краткую таблицу, касающуюся переоформления гаражей, паркомест (паркингов) и другой нежилой недвижимости.

Все стороны договора – граждане Украины
Операция	Подоходный налог	Военный сбор	Пенсионный фонд
Продажа помещений, зданий, гаражей, паркингов, паркомест	5% (затраты продавца)	1,5% (затраты продавца)	1% (расходы покупателя)
Дарение или наследство близким родственникам (супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры)	—	—	—
Дарение или наследство кроме близких родственников	5% (платит новый собственник)	1,5% (платит новый собственник)	—

Кроме того, не забывайте, что дополнительно нотариус за свои услуги возьмет несколько тысяч гривен. Важно знать, что вознаграждение нотариусов ничем не регламентируются, поэтому и цены у всех разные. Если Вы хотите сэкономить, советуем пройти несколько нотариальных контор с документами на гараж. И поинтересоваться в каждой из них, какие будут суммарные затраты на переоформление. Часто бывает так, что цены отличаются весьма существенно.

Рекомендуем также ознакомиться с еще одной статьёй на сайте Оценка.Украина. Там дополнительно раскрываются вопросы об оценке недвижимости в целом и гаражей с паркингами в частности, не вошедшие в этот материал: