Що робити, якщо оціночна вартість нерухомості вийшла вища за реальну ринкову ціну?

Оценочный модуль для нотариусов

Одним з найбільш актуальних питань, пов’язаних з проведенням оцінки нерухомості всіх видів є наступна ситуація.

Ви замовили звіт про оцінку, а оціночна вартість квартири, гаража, земельної ділянки, житлового будинку або нежитлового приміщення виявилася вищою, ніж реальна ціна угоди про купівлю-продаж.

  • Чому іноді (хоч і досить рідко) виникають подібні ситуації?
  • Чи винен у цьому Оцінювач нерухомості?
  • І що можна зробити?

Чому виникають ситуації, коли вартість оцінки вище ринкової вартості майна?

Як відомо всім, хто хоч раз продавав нерухомість, для укладення договору купівлі-продажу нотаріус вимагає крім документів, що підтверджують право власності та засвідчують особи продавця і покупця, надати так званий звіт про оцінку майна. У цьому документі професійні оцінювачі вказують ринкову вартість об’єкта нерухомості, який є предметом угоди.

Також багато хто пам’ятає часи, коли з оцінювачем можна було домовитися вказати в цьому документі свідомо занижену вартість. Адже саме від цієї цифри нотаріус, виступаючи в ролі податкового агента, розраховує і утримує з продавця та покупця податки і збори. Відповідно, чим нижче оціночна вартість, тим менше заплатять податків та інших обов’язкових платежів покупець і продавець.

Ще кілька років тому були нерідкі випадки оцінки нерухомості в Києві по 49 тисяч грн за квартиру в центрі міста. Та що там «не рідкісні». Явище, скажімо прямо, носило масовий характер. При цьому реальних випадків притягнення до відповідальності оцінювачів за подібні махінації було вкрай мало.

Поява так званого оціночного модуля

Очевидно ,що в такій ситуації державний бюджет втрачав істотну частину надходжень. Тому Фонд державного майна України, як регулятор оціночної діяльності в нашій країні, вирішив з даним явищем боротися.

У лютому 2020 року був запущений так званий оціночний модуль. Державний реєстр, в якому оцінювачі реєструють всі оцінки для цілей оподаткування при продажу нерухомості фізичними особами. При цьому цей реєстр не дає зареєструвати занижену вартість майна. А без такої реєстрації нотаріус не має права оформити угоду.

Але, як часто буває у нас в країні, хотіли, як краще, а вийшло, як завжди. Програма, яка в автоматичному режимі перевіряє кожен звіт оцінювача на відповідність певної оціночної вартості реальній ринковій, виявилася недосконалою. Алгоритм роботи цього модуля полягає в тому, щоб зібрати статистику по великій кількості оголошень на Інтернет-сайтах про продаж того чи іншого виду нерухомості. І вивести якусь середню вартість пропозиції з продажу одного квадратного метра. Далі залишається тільки порівняти отримане середнє значення з оцінкою вартості нерухомості, яку намагається зареєструвати оцінювач. Якщо ці дві величини більш-менш відповідають один одному, – база даних реєструє звіт. В іншому випадку – відмова в реєстрації.

За якими типами нерухомості проблема є особливо актуальною

В результаті такої роботи у виграють власники нерухомості з ціною вище за середню. Оціночна вартість їх майна цілком може виявитися нижче реальної ціни угоди. І державний реєстр не помітить в цьому ніякої крамоли. А ось власники нерухомості класу «нижче середнього» або об’єктів в незадовільному стані можуть опинитися в ситуації, коли їм доведеться переплатити податки. Адже модуль просто не дозволить зареєструвати значення вартості нижче якогось середнього значення. Розрахованого, як ми писали вище, з великого масиву оголошень.

Будинки із земельними ділянками

Найбільша проблема з переплатою податків спостерігається при проведенні оцінки будинків. Чому це так, ми детально розглянули в цій статті. Якщо коротко, то продавцю і покупцеві необхідно двічі платити податки та інші обов’язкові платежі за відчуження земельної ділянки. Один раз як за оцінку ділянки без споруд, а другий – за землю в складі домоволодіння. Адже в оголошеннях про продаж будинків вже «сидить» вартість ділянки. А приватна власність на землю і будови на ній в Україні досі підтверджуються двома окремими документами. Відповідно, потрібні дві експертні оцінки майна. І податки за землю платимо двічі.

Гаражі

Також досить гостро проблема з переплатою податків може спостерігатися при продажу гаража. Правда ціна таких об’єктів істотно нижче в порівнянні з домоволодіннями. З іншого боку, власники гаражів – зазвичай не найбагатші люди. І переплачувати на податках теж не входило в їх плани при плануванні продажу майна.

Проблема з гаражами пов’язана з двома факторами:

  1. Великий розкид цін в залежності від характеристик конкретного гаража. Звідси отримується часто неадекватне середнє значення вартості гаражів в межах одного району міста.
  2. Істотний торг при продажу гаражів і завищені ціни в оголошеннях. Той, хто хоч раз продавав гараж, добре знає, що зазначена ціна в оголошення з продажу гаражів часто відсотків на 30 вища за реальну ціну угоди. При цьому деякі явно завищені ціни в оголошеннях висять роками. Але ж модуль і їх враховує при формуванні середніх показників. І для перевірки адекватності звітів про оцінку.

Чи винен в ситуації із завищеною вартістю оцінювач?

оціночний модуль

На жаль, оцінювачі, як і продавці нерухомості, також є стороною, яка від описаних вище ситуацій зазнає збитків. Нерідкі ситуації, коли ми бачимо, що модуль не пропускає об’єктивно визначену ринкову вартість того чи іншого об’єкта нерухомості. Тому доводиться за погодженням із замовником штучно підвищувати вартість, щоб модуль зареєстрував оцінку. Ну а нотаріус зміг за її результатами засвідчити угоду купівлі-продажу.

Радує те, що ситуації із завищеною вартістю рідко стосуються проведення оцінки квартир, особливо якщо мова йде про житло в Києві.

Таким чином, зрозуміло, що в даному випадку від оцінювача мало що залежить. За деякими типами об’єктів, наприклад, по домоволодіннях, завдання оцінювача зводиться не до визначення реальної ринкової вартості. А скоріш до мистецтва скласти звіт так, щоб його «проковтнув» реєстр. І це дуже сумно як для оцінювачів, так і для їх клієнтів – платників податків.

Що робити, якщо оціночна вартість вище ринкової?

Якщо відповісти коротко – особливого простору для маневру в даній ситуації немає. Є, звичайно, теоретична можливість подати до суду з метою довести некоректну роботу державного реєстру. І таким чином відстояти справедливу вартість майна як базу для адекватного оподаткування. Однак, в нашій практиці такі випадки нам не відомі.

Крім того, не перший рік ходять розмови про те, щоб реєструвати право власності на домоволодіння одним документом. А не як зараз: земля – окремо, будинок – окремо. Це б зняло значну кількість проблем. Однак, на жаль, далі розмов і загальних декларацій про розуміння проблематики справа не йде.

Тому поки нам нічого не залишається, як в деяких ситуаціях платити більше податків, ніж цього вимагає проста логіка і принцип справедливості. І сподіватися, що розробники оціночного модуля з часом будуть удосконалити роботу програми для мінімізації кількості описаних вище ситуацій.