Оцінка вартості нерухомості

Одразу звертаємо Вашу увагу на те, що тарифи на наші послуги – оцінку майна всіх видів – наведено на головній сторінці нашого сайту. Детальну інформацію щодо особливостей проведення оцінки нерухомості та різних видів іншого майна можна знайти у відповідних розділах: оцінка квартир, оцінка землі, оцінка будинків, оцінка нерухомості (нежилої) и т.д.

А в рамках цієї статті ми спробуємо надати розгорнуту відповідь на одне з найчастіших запитань, що лунають від наших нових клієнтів: «Як проходить оцінка вартості нерухомості?» або «Які методи чи процедури використовуються для визначення вартості нерухомого майна?»

Ціна та вартість нерухомості

Для абсолютної більшості людей поняття ціни та вартості є синонімами, проте насправді це зовсім не так. Ці поняття принципово відрізняються між одне від одного, та для того, щоб зрозуміти, як проходить процес оцінки вартості нерухомості, потрібно чітко для себе усвідомлювати цю різницю.

Ціна – це фактична сума грошей, яка надається за те чи інше майно. Тобто ціна відображає не цінність даного майна як такого, а лише каже про те, що продавець та покупець домовились, що перехід майна до нового власника у даному конкретному випадку пройде за визначену суму грошей.

Вартість – це розрахункова величина, що визначає суму грошей, за яку може бути проданий той чи інший товар, зокрема й нерухомість. Існує більше десятка різноманітних видів вартості, які детально описані у Національних та Міжнародних стандартах оцінки. Однак у абсолютній більшості випадків під словом «вартість» розуміють так звану «ринкову вартість». Точне визначення ринкової вартості наведено у тих же Національних стандартах, та його зміст полягає в тому, що такою вартістю називаються максимальну суму грошей, які готовий заплатити покупець, та мінімальна сума, за яку продавець готовий продати нерухомість, якщо вони обидва діють із знанням справи, без примусу та нікуди не поспішають (тобто продаж не ж терміновим).

Спробуємо навести побутовий приклад. Друг вирішив подарувати Вам на день народження ніж. Для цього він пройшов по магазинах, вивчв пропозицію та визначив для себе, що такий ніж коштує біля 100 грн. В одному з цих магазинів він і купив ніж, що сподобався, за ті ж таки 100 грн. Існує повір’я щодо того, що ножі дарувати не можна, тому їх зазвичай продають за якусь символічну ціну, наприклад за 1 грн. Ось і виходить, що вартість такого подарунку складає 100 грн, а ціна дорівнює 1 грн.

Як оцінити вартість нерухомості

Для визначення вартості будь-якого майна, в тому числі і нерухомого, існує лише три підходи. Перший з них – порівняльний – базується на припущенні щодо того, що наша нерухомість вартує приблизно стільки ж, за скільки можна купити аналогічну. Іншій підхід – дохідний – виходе з тези про те, що вартість нерухомого майна визначається розміром доходу, який воно може приносити власнику. Третій підхід – витратний – каже, що вартість нерухомості можна визначити як витрати на її будівництво та купівлю земельної ділянки, яка до неї відноситься. Безумовно, такий опис методичних підходів до оцінки є досить спрощеним, та наводиться тут лише з метою поверхневого ознайомлення читача із суттю питання.

Використання або невикористання того чи іншого підходу обирається оцінювачем, виходячи з конкретної оціночної ситуації. Наприклад, використовувати витратний підхід для оцінки вартості нерухомості доцільно лите там, де рикок продажу та оренди подібного майна відсутній. Зрозуміло, що оцінити квартиру в Києві через витрати на будівництво жилого будинку, де вона розташована, не є допустимим. Тим не менш, існують оціночні ситуації, коли використання витратного підходу не тільки доцільно, але й просто необхідно, однак у рамках даної статті опис таких ситуацій ми наводити не будемо, оскільки для їхнього повного розуміння потрібно окремо розглянути такі поняття, як фізичний, функціональний (моральний) та зовнішній (економічний) види зносу, спеціалізоване майно тощо.

При проведенні оцінки нерухомості в Києві її ринкову вартість визначають за допомогою дохідного та порівняльного підходів. При цьому оцінки найбільш розповсюдженої та типової нерухомості: квартир, гаражів, земельних ділянок та житлових будинків, а також оцінка автомобілів, проводиться виключно із використання порівняльного підходу. За великої кількості пропозицій подібного майна дійсно логічно орієнтуватись на ціни аналогічних об’єктів. Так, власне кажучи, роблять не тільки оцінювачі, але й всі нормальні люди, які вирішили продати або придбати нерухомість або автомобіль.

Більш цікавою є ситуація із визначенням вартості комерційної нерухомості: приміщень, офісів, магазинів, складів, окремо розташованих будівель. Такі об’єкти в деякому сенсі є унікальними (в порівнянні, наприклад із квартирами в «хрущівках»), тобто для визначення вартості окремо розташованої будівлі ми навряд чи зможемо знайти ще декілька подібних об’єктів нерухомості з точно такими ж характеристиками. При цьому важливо враховувати, що на вартість тієї ж будівлі впливаю досить багато на перший погляд неважливих чинників, наприклад, наявність підвалу або співвідношення загальної та корисної площ і тому подібне. У таких ситуація оцінка вартості нерухомості проходить із використання дохідного підходу за наступним алгоритмом:

  • складається перелік приміщень, які можливо здати в оренду;
  • ці приміщення групуються за рядом характеристик: цільове призначення (офіс, магазин, склад, виробництво, гараж); площа приміщень; їхній фізичний стан; розташування у будівлі (поверх, наявність вітрин та окремого входу);
  • по кожній групі приміщень визначається вірогідна оренда ставка, після чого розраховуються потенційний валових дохід, який може генерувати наша будівля;
  • потенційний валовий дохід зменшують за рахунок різного роду витрат на експлуатацію нерухомості, прогнозного рівня зайнятості приміщень тощо, в результаті чого отримуються чистий операційний дохід від передачі майна у оренду;
  • маючи розмір цього доходу, неважко розрахувати вартість нерухомості за аналогією із банківським депозитом: знаючи дохід за цим депозитом, маємо можливість оцінити його розмір.
  • Це власне і буде ринкова вартість нерухомості, що розрахована за допомогою дохідного підходу.